ソウルの再建築市場において、約2兆1700億ウォン規模の再建築超過利益還収制度（再超還）負担金が現実化している。予想対象団地は46か所、組合員は約1万7800人に達する。特に江南3区には25か所の団地が集中しており、反ポでは実際の負担金課税手続きに入った団地と、予想負担金が取引価格に反映された団地が同時に現れるなど、再超還が整備事業のコストを超えて住宅取引の重要な変数として浮上している。
25日、整備業界によると、ソウル市西区は反ポ現代アパートを再建築した『反ポセントレビルアステリウム』に対する再建築負担金を課税する手続きを進めている。江南圏で再超還負担金が実際に課税段階に入る代表的な事例である。
反ポ現代組合は最近、再建築負担金算定のための開発費用資料を提出し、正常住宅価格上昇率算定方式の改善を要求するなど、課税手続きに対応している。
一方、近隣の『ラミアン・トリニオン』では、専有面積84㎡の物件の中で、再超還負担を売主が負担する条件と、買主が別途負担する条件により、価格が数億ウォンも異なる事例が見られている。
最近、専有84㎡の物件は51億5000万ウォンと57億ウォンなどで出ており、相対的に価格が高い物件は売主が再建築負担金を負担する条件である。一方、価格が低い物件は買主が将来的に負担金を別途負担する条件が付いているとされている。
ラミアン・トリニオンの予想再建築負担金は総額5149億4844万ウォンであり、組合員1620人を基準に単純換算すると1人当たり平均3億1800万ウォンを負担することになる。ただし、最終的な負担金は事業費や住宅価格、正常住宅価格上昇分などを反映した後、管轄自治体と関係機関の検証を経て決定される。
問題は再超還が単なる組合員の追加分担金から取引市場に転嫁される可能性が高い点である。
ある整備業界関係者は「売主が将来納付する負担金を売買価格に含めたり、買主が負担金を背負う条件で取引価格を下げる方式が広がれば、再超還は事実上住宅購入費用の一部として作用することになる」と述べ、「同じ団地で同じ平米数でも、主体によって取引価格が大きく異なる可能性がある」と説明した。
ソウルで再超還負担金課税が予想される団地は今年46か所と集計された。組合員は約1万7800人、予想負担金総額は約2兆1700億ウォン規模である。地域別では西区9か所、江南区8か所、松坡区8か所など、江南3区にだけ25か所の団地が集中している。
反ポセントレビルアステリウムを皮切りに、新反ポ18次、新反ポ21次など西区内の他の再建築団地も順次負担金算定・課税手続きに入る可能性が高い。
組合も反発している。正常住宅価格上昇率算定方式と実際の市場価格との乖離が大きく、まだ実現されていない開発利益に対して数億ウォンの負担金を課税するのは過度であるという。中には、実際に課税処分が下されれば行政訴訟など法的対応に出る可能性も示唆している。
一部では再超還が整備事業の速度や供給にも影響を与える懸念も出ている。負担金の規模が大きくなるほど、組合員の事業推進負担が増し、事業性が低下する団地では再建築の意思決定自体が遅れる可能性があるからである。
朴合秀・建国大学不動産大学院兼任教授は「最近の工事費上昇により追加分担金が増えるなど困難が大きい再建築事業に突然再超還負担金が課税されると、市場の混乱やそれに伴う事業の遅延、ソウル・新都市の中心住宅供給の縮小は避けられないだろう」とし、「一部の団地では再超還負担金が組合員の持分価格に反映され、価格を上昇させる副作用が発生する可能性がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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