政府は年末に期限を迎える土地取引許可区域の延長を検討しており、規制の出口戦略が課題となっている。規制を緩和すれば待機需要が集中し、住宅価格を刺激する可能性があるが、延長すれば取引の縮小と実需者の居住移動制限が続く。全面延長と一括解除を繰り返すのではなく、地域ごとの市場状況に応じて規制の強度を調整する基準が必要だとの指摘がある。
18日、不動産業界によると、東京都全域と一部の埼玉県に拡大された土地取引許可区域の指定期間は、12月31日までである。洪知宣国土交通部長官も最近の国政監査で「土地取引許可区域に対する一定の需要があると見ている」と述べ、延長の可能性を示唆した。
土地取引許可区域は、価格抑制効果と取引縮小を同時にもたらした。オ・ジユン韓国開発研究院（KDI）研究員が2020年に三成・清潭・大治・蚕室の指定効果を分析した結果、規制地域の売買価格は比較地域より約3.95%低く形成され、一方で取引量は31.82%減少したと推定された。
効果は時間とともに変化した。取引の減少は指定初期の3～4ヶ月に集中した後、緩和され、価格抑制効果も2022年下半期から弱まった。長期指定地域を分析した別の研究でも、最初の指定と初回延長時に顕著だった価格抑制効果が、その後の延長期間には大幅に減少した。
規制地域外への需要移動の問題もある。近隣地域の価格は比較地域より3.04%高い一方で、取引量は9.70%低いことが示された。すべての地域で同様のバルーン効果が現れるとは断定できないが、規制を延長する際には周辺市場への影響も考慮すべきである。
さらに大きな問題は、規制をいつ解除できるかが明確でないことである。2023年の東京都の再指定検討時、三成洞と大治洞は地価と取引量を用いた定量評価では「安定」と分類されたが、開発事業に伴う投機懸念が残っているため、定性評価では「不安定」と判定され、規制が維持された。
価格と取引が安定しても開発事業が進行中であれば、いつまで規制を維持すべきか、事業が終了していなくても市場が安定すれば一部解除が可能か、具体的な終了基準は明確でない。
地域ごとに規制期間が異なる点も考慮すべきである。三成・清潭・大治・蚕室は2020年から何度も延長と調整を経ているが、昨年新規指定された地域は規制適用期間が1年余りである。長期指定地域と新規指定地域を同じ基準で一括延長するのではなく、最近の価格と取引状況、開発事業などを別々に評価する必要があるとの指摘がある。
キム・ヒョソンKB国民銀行WMスタジアムアドバイザー不動産首席専門委員は、広範な指定が長期化すると実需者の取引と市場流動性を低下させる可能性があるとし、「市場が安定した地域は解除を検討し、過熱が続く地域は維持するなど、柔軟な運営が重要である」と述べた。
マ・ガンレ中央大学都市計画不動産学科教授も、土地取引許可区域を過熱地域に限定した一時的手段として運用する必要があるとし、「指定と解除の明確な基準を設け、柔軟に運営すべきである」と強調した。
価格刺激の可能性が相対的に小さい地域である中低価格・実需地域から規制を調整する意見も出ている。ナム・ヒョクウウリ銀行不動産研究院は「6億ウォン以下の住宅が密集する地域は、土地取引許可区域を一部解除する必要がある」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
