政府は今年末に指定期間が終了する土地取引許可区域の延長の可能性を示唆し、規制の実効性が再び議論の焦点となっている。取引の縮小や非規制地域への需要移動、賃貸市場の不安などの副作用が指摘され、規制の実効性を再評価すべきとの声が上がっている。
18日、アジュ経済が過去の土地取引許可制（トホジェ）の指定・延長・解除の事例を扱った論文を分析した結果、規制が長期化するにつれて住宅価格抑制効果が弱まる傾向が見られた。解除後には価格上昇反応も観察され、延長と解除の両方に負担が伴うことが明らかになった。
1979年に導入された土地取引許可制は、購入者が管轄の地方自治体の許可を受けて直接居住することを求め、賃借人を持ったまま住宅を購入するギャップ投資を制限する制度である。洪知宣国土交通部長は、7日に行われた国政監査で「土地取引許可制に対する一定の需要があると考えている」と述べた。
政府は昨年10月15日、ソウル全域と京畿道12地域に土地取引許可制を拡大する方針を発表した。同月20日から施行されたこの規制の指定期間は今年12月31日までである。
三星・清潭・大治・蚕室洞は2020年6月に土地取引許可区域に指定され、その後毎年指定期間が延長された。ヤン・ジヨン新韓プレミアパスファインダー専門委員が2025年1月までに分析した結果、土地取引許可制指定地域のアパート価格は規制がなかった場合より平均9.6%低く形成されていると推定された。価格抑制効果は2022～2023年に平均11.1%で最も大きかったが、2024年1月～2025年1月には7.9%に縮小した。指定前後の平均取引量は規制地域で62.6%、比較地域で50.6%減少した。
規制地域を避けて他の地域に需要が移動するいわゆる「風船効果」を示唆する結果も見られた。ヤン専門委員の研究では、当時非規制比較地域として設定された聖水洞1街（26.86%）、盤浦洞（8.92%）、新沙洞（5.92%）、蚕室洞（5.12%）などで、規制がなかった場合の価格に対する追加上昇が推定された。単に規制地域に近い場所ではなく、立地や開発期待感が高い地域に需要が集中していると研究は解釈している。
ソウル市は昨年2月13日、三星・清潭・大治・蚕室洞の一部の再開発事業地を除いたアパートを土地取引許可区域から解除した。しかし、住宅価格の過熱懸念が高まり、3月24日から江南3区と龍山区のアパートに指定範囲を広げて再度規制を行った。
土地取引許可制は売買取引を抑制する効果を示したが、賃貸市場の安定に与える影響は明確ではなかった。文研究員の論文によれば、土地取引許可制の解除・再指定過程で売買価格と取引量は変化したが、賃貸市場では一貫した価格反応が確認されなかった。
専門家たちも土地取引許可制による取引規制だけで住宅価格と賃貸市場を安定させるには限界があると指摘している。ユ・ソンジョン建国大学不動産学科教授は「江南3区など特定地域に適用した場合は市場抑制効果があったが、ソウル全域に拡大することでピンポイント規制としての意味が失われた」と説明した。続けて「規制対象から除外された地域に需要が移動する風船効果も見られる」とし、「政府は規制を解除する場合、市場に与える影響を懸念し、今年末にも土地取引許可制を延長する可能性が高い」と展望した。
ヤン専門委員は「規制拡大に伴う実居住義務で賃貸物件が減少し、賃貸価格の上昇や郊外地域への購入需要移動などの副作用が現れている」とし、「最近のソウル郊外や京畿道一部地域の価格上昇は投機需要よりも賃貸物件不足に起因する実需の影響が大きい」と強調した。
コ・ジュンソク延世大学商学部教授は賃貸物件不足の深刻さを強調し、「土地取引許可制の延長では住宅価格と賃貸市場を安定させるのは難しい」と述べた。続けて「非居住1住宅者への課税や登録賃貸事業者制度など、住宅市場に影響を与える規制緩和も併せて検討すべきだ」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
