現地時間26日、オンラインメディア「ザ・リーダーズ」が開催した『2026不動産フォーラム』によると、グエン・ドゥク・トゥアン・ベトナム企業管理者協会会長は、ホーチミンとビンズオン、バリア・ブンタウの空間統合により、約6700㎢の規模と1400万人以上の人口を有する都市圏が形成されたと述べた。彼は新たな都市空間の意義は単なる面積の拡大にとどまらず、先端産業、深海港、国際物流、金融・サービス、高度人材の結合にあると説明した。
広域都市圏の競争力はインフラの接続方法に依存するとの意見も出た。フォーラムでは、都市鉄道、循環道路、高速道路、港湾、空港がスーパーシティの流れを作る核心軸として挙げられた。しかし、交通網を新たに整備するだけでなく、駅周辺や交通拠点を住宅、商業、サービス、雇用、公共空間が結びついた中心地として育てるTOD（公共交通中心開発）方式が重要であるとの分析が示された。
ホーチミンの拡張は住宅市場の平均分譲価格を下げる効果ももたらした。不動産コンサルティング会社CBREベトナムのズオン・ティ・チュン代表は、今年上半期の拡張ホーチミンの新規アパート供給の約80%がビンズオン地域から出たと述べた。既存のホーチミン地域の1次アパートの平均価格は㎡当たり約9200万ドン（約487万円）だったが、拡張市場全体の基準では㎡当たり7600万ドン（約402万円）に低下し、㎡当たり1600万ドン（約84万円）の差が生じた。
住宅需要者にとっては選択肢が広がった。拡張されたホーチミン市場では、立地、商品タイプ、価格帯が多様化し、以前よりも幅広い選択が可能となった。CBREは2次アパートの平均価格が現在㎡当たり約6200万ドンであると説明した。ただし、平均価格の下落は市場全体の価格調整というよりも、相対的に安価な郊外供給が含まれている影響と解釈される。
産業用不動産も都市拡張の主要な恩恵を受ける分野とされる。CBREによると、産業用開発可能土地は既存の約2500㏊から1万5000㏊以上に増加する可能性がある。これは製造企業や投資家にとって、より多様な立地と賃料の選択肢を提供する要因と評価される。
投資の有望地域はインフラと機能に応じて細分化されている。ズオン・ティ・チュン代表は、都市鉄道2号線ベンタイン～タムルオン線周辺のTOD開発地域と3・4循環道路軸が大規模な資金を引き寄せると見ている。また、カンザー、ホーチミンなどのエコツーリズム・海洋都市地域や、ギアン、トゥアンアン、トゥジャウモットなどの北部成長軸の中低価格アパート市場も依然として成長の余地があると説明した。
投資戦略は短期売買から長期的な価値重視へと移行すべきとの助言が続いた。ズオン・ティ・チュン代表は「実際に居住するための住宅需要が多数を占めなければ、市場は持続可能に発展できない」と述べた。都市の拡張がすぐに全地域の価格上昇につながるのではなく、実需とインフラが裏付けられた場所で価値が形成されることを意味する。
ベトナム住宅市場、供給増加
一方、ベトナム全体の住宅市場では供給が増加したが、価格が大きく下がらない流れが見られる。ダッサンサービス経済不動産研究所（DXS-FERI）が先月発表したベトナム不動産市場報告書によると、北部地域の新規供給は約4200戸で、吸収率は約40%であった。供給はハノイ、フンイエン、クアンニンの大型プロジェクトを中心に出ており、マスタライジホームズ、MIK、ビンホームズ、ガムダなどが主要な供給主体として挙げられた。
南部市場は北部よりも高い吸収率を示した。DXS-FERIによると、南部の新規供給は約3900戸で、吸収率は58.6%と集計された。供給は高層アパートに集中し、ほとんどが拡張ホーチミンの東部地域であるビンズオンと旧トゥドゥック市周辺に集中している。この地域は土地確保とインフラ、比較的安定した吸収率を基に住宅市場の成長軸としての役割を果たしている。
供給の回復は中断されていた都心プロジェクトの再開でも確認される。ベンタイン市場の向かいの土地にあるワン・セントラル・サイゴンは3月中旬に工事を再開し、約30ヶ月後の完成が予想される。グランド・マンハッタンプロジェクトも法的問題が徐々に解決され、工事のスピードが高まっている。
一方、ホーチミン広域都市圏はより広い土地と供給基盤を確保したが、すべての地域が同じ速度で価値上昇を享受するのは難しい構造に変わっている。今後の市場の鍵は、どの地域がインフラ、雇用、実需、法的安定性を備えた価値中心地として位置づけられるかになると予想される。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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