IPARK現代産業開発はソウルワンを中心に複合開発事業を拡大している。用山アイパークモールで蓄積した開発・運営経験を大規模な自社事業に適用する戦略である。しかし、住宅分譲を超えてホテル・商業施設のテナント確保と運営収益まで成果に結びつける課題も抱えている。
5日、建設業界によると、IPARK現代産業開発はソウルワンと用山鉄道病院跡地、復正駅周辺開発をはじめ、清潭医療複合タウンや蚕室スポーツ・MICEなどの複合開発事業を推進またはコンソーシアムを通じて参加している。最近では通訳と仁川港の残余地を活用したデータセンター開発も検討中である。
事業ごとに会社の参加方式には違いがある。ソウルワンと用山鉄道病院跡地は自社開発事業に近いが、蚕室スポーツ・MICEはコンソーシアム参加事業であり、用山整備場前面1区画は施工会社として参加する請負事業である。
会社関係者は「開発運営本部を中心に自社開発事業を推進している」とし、「ソウルワンをはじめ、地域別にシナジーを生む事業を継続して検討する計画である」と述べた。
ソウルワンは会社の開発・運営戦略を測る重要な事業である。ソウル光云大学駅周辺約15万㎡に住宅施設約3000戸とホテル、業務・商業施設、健康診断センター、教育施設などを整備する4兆ウォン規模の複合開発プロジェクトである。この中で先に分譲されたソウルワンアイパークは1856戸規模である。
会社はソウルワンを住宅を建設し分譲する一般的な自社事業と差別化する構想である。住宅とショッピング・ホテル・業務・健康管理機能を持つ生活圏に結合し、一部の非住宅施設の開発・運営にも参加して竣工後の収益を確保する計画である。
用山駅アイパークモールを開発・運営した経験が事業の基盤となった。会社は鉄道・交通インフラと商業施設を結合してきた経験をソウルワンの施設構成と運営計画に反映している。グループ内のホテル・リゾート・リテール系列会社との連携策も検討している。
用山鉄道病院跡地では既存の鉄道病院本館を用山歴史博物館として活用し、最高34階、685戸規模の住宅複合団地を整備している。昨年施工権を確保した用山整備場前面1区画では共同住宅780戸とオフィステル651室、業務・商業施設を建設する。
このような動きは請負工事中心の収益構造から脱却し、自社事業と非住宅部門を拡大しようとする建設業界の流れと合致している。複合開発は用地発掘と企画、金融調達、許認可、施工と運営に参加し、単純な工事利益よりも高い収益を期待できる。
それだけリスク負担も大きい。土地費用と工事費用が長期間投入される上、ホテルや商業施設などの非住宅施設のテナント確保と運営実績が全体事業の収益性を左右する。事業が遅延したり不動産市場が悪化すれば、プロジェクトファイナンス（PF）費用と自己資本負担も増大する可能性がある。
自社事業拡大の効果は最近の実績に一部反映された。IPARK現代産業開発の今年第2四半期の連結基準売上高は9146億ウォン、営業利益は1227億ウォンで、前四半期比それぞれ35.7%、53.1%増加した。会社はソウルワンなど自社事業と主要事業場の工程本格化、原価率改善が収益性の増加に影響を与えたと説明している。
ただし、ソウルワンの成果を共同住宅分譲だけで判断するのは難しい。ホテルやショッピングモール、業務施設のテナント確保レベルと運営主体、PF調達構造と長期運営収益が具体化されなければ、複合開発事業の実質的な成果を確認することはできない。
ソン・スンヒョン都市と経済代表は「ディベロッパー事業は単純請負よりも高い付加価値を創出できるが、大規模資本が長期間投入される」とし、「事業が遅延したり分譲・運営成果が期待に及ばない場合、財務負担が大きくなる可能性があるため、事業成果と運営収益を共に管理する必要がある」と述べた。
業界では非住宅施設契約と運営計画、PF調達構造がソウルワンの成否を左右すると見ている。安定した運営収益を確保できれば、後続の複合開発を拡大する基盤となるが、資金調達や非住宅施設運営が不振であれば、大規模自社事業の負担が浮き彫りになる可能性があるとの分析である。
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