政府は住宅供給の拡大を目的に、開発制限区域（グリーンベルト）の一部解除の可能性を相次いで言及し、グリーンベルトが再び供給政策の焦点となっている。しかし、主要な3期新都市もかなりの部分でグリーンベルトを解除して推進しているが、補償や交通対策、許認可などで遅延しているため、追加解除よりも既存事業の進捗を優先すべきとの指摘がある。
5日、政府や国会によると、具允哲副首相兼財政経済部長官は3日に住宅供給拡大策を説明し、グリーンベルトの一部解除と軍施設の活用可能性に言及した。金允徳国土交通部長官も先月27日の不動産政策国民大討論会で、必要であればグリーンベルトを一部解除してでも住宅を供給する方策を検討すると述べた。
政府内外でも関連議論が続いている。国土部は先月、「地域土地利用効率化のための規制改善策研究」の調査を発注した。開発制限区域を含む土地利用規制を地域の状況に応じて改善することが主な目的である。国会でも、首都圏の広域鉄道駅周辺開発時にグリーンベルト解除手続きを簡素化する法案が提出された。
グリーンベルトが供給手段として挙げられるのは、ソウルと首都圏で大規模な新規宅地を確保する手段が限られているためである。再開発・再建築は事業手続きが長く、既存住宅の消失による供給の空白と住宅価格の刺激懸念から、政府は全面的な規制緩和に慎重な立場を取っている。
しかし、グリーンベルトの解除が直ちに供給につながるわけではない。南楊州の王宿、ハナムの教山、高陽の創陵、富川の大長、仁川の計陽など主要な3期新都市はグリーンベルトを活用して約19万3000戸の供給基盤を確保したが、土地補償や住民協議、広域交通対策、環境影響評価などに時間がかかっている。
光明・始興は事業の長期化の代表例である。2010年にボグムジャ住宅地区に指定されたが、事業の漂流により2015年に地区指定が解除された。その後、2021年に再び公共住宅地区として推進され、今年に入ってようやく土地補償手続きが本格化した。仁川計陽も3期新都市の中で最初に本申込を開始したが、最初の入居は今年下半期に予定されている。
このため、業界では追加解除よりも既存公共宅地事業の進捗を高めるべきとの意見が出ている。グリーンベルトは大規模な宅地を確保できるが、環境破壊や住民の反発、補償問題、長期の事業手続きという限界を抱えている。
一方、中長期的な供給基盤を確保するためには、戦略的なグリーンベルトの活用が避けられないとの主張もある。首都圏の利用可能地が減少する中で、広域交通網と連携した地域や、破壊度が高い地域を選別的に活用し、軍施設や鉄道用地、遊休国公有地、駅周辺の高密度開発と整備事業など他の供給手段も並行して進めるべきである。
金孝宣 KB国民銀行不動産首席専門委員は「3期新都市の事例を踏まえ、追加解除の検討に先立ち、既存事業の遅延原因を点検する必要がある」と述べ、「グリーンベルトは首都圏の緑地帯であり、未来世代の成長余力のための空間であるため、気候変動への対応や既存都市との連携、公共性確保策も併せて考慮すべきである」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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