政府の不動産後続対策が、全面的な規制強化や緩和ではなく、「超微細なピンセット」方式で明らかになってきた。税金は住宅の数だけでなく、価格や実居住の有無も考慮し、高額・非居住住宅の負担を増加させる方向で、金融は貸出総量規制を維持しながら、入居を控えた一部の新築アパートの残金貸出にのみ道を開く方針である。
2日、関係当局によると、財政経済部の税制改編案と金融委員会・国土交通部の住宅金融・供給補完策は、一定の時間差を置いて発表される見込みである。金融・供給策は税制改編案発表後、早ければ今月中旬に公開される可能性がある。
税制改編の核心は、「何軒を保有しているか」に集中していた課税基準を「どれくらいの価格の住宅をどの目的で保有しているか」に細分化することである。一定価格以下の実居住1住宅者は、総合不動産税と譲渡所得税の負担を現行水準に維持または引き下げ、高額・非居住1住宅と多住宅者の負担を増加させる方策が検討されている。
先月27日に開催された不動産政策国民大討論会では、高額1住宅者の総合不動産税控除に上限を設定し、非居住1住宅者の税額控除を単なる保有から実際の居住中心に変更する方策が提案された。多住宅者は基本控除と公正市場価格比率、税率を調整して負担を差別化する方策も議論された。ただし、これは専門家の提案段階であり、具体的な基準や税率は確定していない。
譲渡税の長期保有特別控除も実居住中心に手直しされる可能性が高い。現行制度では、1世帯1住宅者が住宅を長期間保有しても、実際に居住していなくても保有期間に応じて譲渡益の最大40%を控除される。居住期間控除を合わせると、全体控除率は最大80%に達する。
政府は単なる保有期間に対する控除を縮小または廃止し、実際の居住期間の控除比率を高める方策を検討している。ただし、税負担が一度に急増しないように、中低価格住宅よりも高額・非居住住宅を中心に段階的に制度を改編する方針が有力に議論されている。
金融政策は税制よりも保守的な基調が維持される見込みである。金融当局は、銀行の家計貸出総量管理により残金貸出を受けられない新築アパートの分譲者を支援する方策を整備しているが、既存アパート購入者の残金貸出は支援対象に含まれない方針であるとされている。
支援対象は、貸出規制が本格的に強化された昨年6月27日の対策以前に分譲契約を締結し、現在入居を準備中の分譲者が中心である。金融当局は規制以前に申し込みを行い数年間入居を準備してきた分譲者と、規制を認識した上で今年既存アパートの売買契約を締結した購入者を同じように見ることは難しいと判断している。
金融当局は先月28日、KB国民・新韓・ハナ・ウリ・NH農協銀行など5大銀行に、入居を控えた新築アパートの実需者の残金貸出が滞りなく実行されるよう協力を要請した。一部の新築団地では、銀行の自主的な判断により集団残金貸出が実行されている。金融当局の関係者は「残金が円滑に供給されることが新築アパートの入居を可能にする」と説明した。
一方、若者・新婚夫婦や生涯初の住宅購入者に対する住宅担保貸出比率（LTV）を一律に引き上げる方策には線を引いた。供給が不足している状況で貸出限度を拡大すると、増加した資金が住宅価格に転嫁され、購入意欲を再び刺激する可能性があるためである。
住宅価格上昇の期待が依然として高い点も、貸出規制緩和を難しくする要因である。韓国銀行が発表した7月の住宅価格展望指数は127で、前月より7ポイント上昇し、2021年9月以来の最高水準を記録した。今後1年後に住宅価格が上昇すると考える消費者がそれだけ増えたことを意味する。
銀行界が今年管理すべき家計貸出増加率も1.5%に制限されている。新築アパートの残金貸出支援規模が大きくなるほど、銀行が他の住宅担保貸出や信用貸出を減少させるバルーン効果が現れる可能性がある。金融当局は現在、下半期の残金貸出需要とそれに伴う家計貸出の純増規模を推計している。
政府は需要者の住宅購入資金を広く解放するのではなく、供給者金融を拡大する方策も検討している。非アパートや賃貸住宅事業に対するプロジェクトファイナンス（PF）公的保証規模を増やし、着工と供給を支援する方式である。個人に住宅を購入するための資金を多く貸し出すのではなく、事業者が住宅を建設できるように資金を供給する方が住宅価格の刺激を抑えることができるとの判断である。
不動産業界の関係者は「政府の対策は、税制で実居住の有無と住宅価格を、金融では契約時点と実際の供給効果を基準に支援と規制対象を区別する方式になるだろう」と述べ、「実居住中の中低価格1住宅者は保護しつつ、高額・非居住住宅には税負担を高め、新築入居は支援するが、既存住宅の売買需要を刺激する貸出緩和は遮断する構造になる」と説明した。
ただし、政策の基準が細分化されるほど、境界線に置かれた実需者の公平性論争も大きくなる可能性がある。職場や子どもの教育のために一時的に居住できない1住宅者をどのように区別するか、同じ無住宅者である既存住宅購入者を新築分譲者と異なる扱いにすることが妥当かが争点となる。
姜成勲漢陽大学政策学科教授は「超高額住宅の基準は多様な議論を通じて社会的合意を形成することが重要である」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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