[編集者注] 私たちは一歩前進します。アジア経済探査報道チーム「発品」は、20～30代の記者が現場に入り、人々と出会い、声を記録することから始まります。経済・産業・政治・社会・不動産・文化を問わず、生活に密接に関連するすべての現場を追跡します。問題は常にそこにありましたが、十分に明らかにされず、最後まで伝えられませんでした。「発品」は見えないものを明らかにし、聞こえない声を最後まで伝えるために、もう一度確認し、執拗に問いかけます。読者が届かない場所まで代わりに歩んでいきます。
「国に関連する業務を行う協会がやっているから大丈夫だろう、一度も疑ったことはなかった。」
被害者A氏がソウル江南区三星洞のオフィステルと賃貸契約を結んだのは、その信頼からであった。該当建物の所有者は国土交通省所管の法人である韓国建設技術人協会であった。建物の地下では協会の職員がセミナーを開き、建物の管理人は不具合が生じるたびに直接訪れて問題を解決してくれた。そのため、何の問題もなく契約を延長し、5年間住んでいた。
しかし、2023年9月、突然内容証明が届いた。賃貸業者が建物所有者に支払うべき賃料を数ヶ月間滞納したため、契約を解除し退去するようにとの内容であった。1週間以内に出なければ訴訟を起こすという警告も添えられていた。秋夕の連休直前で、弁護士に連絡することもできなかった。ほとんどが2030年代の若手社員であった入居者たちは、瞬時にパニックに陥った。数日後には裁判所の執行官がドアを強制的に開けて中に入り、生活用品を探し始めた。悪夢はこうして始まった。
入居者たちは確定日付を受け取り、転入届も提出していた。公認仲介業者も安全な物件だと安心させていた。しかし、賃貸保証金は戻ってこなかった。被害世帯は28世帯、被害額は100億ウォンに達した。そして、この巨額を飲み込んだのは資本金1000万ウォンの会社であった。
会社名はソバリンステート（以下、ソバリン）で、賃貸・管理を主業務とする業者であった。ソバリンは協会から建物の別館を丸ごと賃借し、個別の入居者と再び賃貸契約を結ぶ「再賃貸」構造で運営されていた。入居者たちが実際に契約を結んだ相手は建物所有者である協会ではなくソバリンであり、賃貸保証金もソバリンの法人口座に入金されていた。
この構造では、ソバリンが協会に賃料を滞納し契約が解除されても、入居者が元所有者である協会に保証金の返還を要求する法的根拠がない。さらに、協会とソバリンの間の契約書には「契約内容を第三者に漏らしてはならない」という秘密保持条項があったという。入居者たちはこのようなリスクが存在することを把握する機会すら奪われていた。
公的記録もソバリンの地位を裏付けていた。協会はソバリンに賃貸権設定登記を行い、登記簿謄本にはソバリンが正式な賃貸権者として公示されていた。賃貸契約書の特約事項も信頼を高めた。契約書特約第3条には「本契約は所有者である韓国建設技術人協会が同意・承認した賃貸権者株式会社ソバリンステートとの賃貸契約である」という文言が明記されていた。協会が直接保証する契約であるという印象を与える部分である。
一方、すぐ下の第4条には「賃貸人と賃借人の意見調整や協議事項がある場合、韓国建設技術人協会には責任を問わない」という内容も同時に記載されていた。協会名義で信頼を形成しながらも、紛争発生時には協会の法的責任を排除する構造であった。
被害者の中には、過去に賃貸保証金を失った経験から公信力のある協会所有の建物を選んだ者もいた。民事訴訟に参加した25世帯中、外国籍者が3名含まれている点も目を引く。彼らにとって再賃貸構造は海外で馴染みのある賃貸管理代行方式に似ており、疑念を抱くことが難しく、賃貸契約の法的構造にも不慣れであったため、相対的に弱い立場に置かれていたとの指摘がある。
協会は2014年にソバリンと賃貸契約を締結し、建物が完成した2016年から2023年まで月8000万ウォンから最大9500万ウォンまで賃料を受け取っていた。その過程でソバリンが協会に提出した再賃貸契約書には、実際には100億ウォンであった保証金総額が大幅に縮小されて記載されていた。
協会とソバリンの間の契約書には「入居者から受け取ることができる賃貸保証金総額がソバリンが協会に支払った保証金の80%を超えてはならない」という条項があった。賃貸保証金が20億ウォンであったため、ソバリンが受け取ることができる賃貸保証金の上限は16億ウォンに過ぎなかった。ただし、80%を超えた場合、ソバリンが入居者に保証保険を提供しなければならないという但し書きも付いていた。その後、合意文書ではこの但し書きが「保証金超過分を協会に追加保証金として納入する」という条件に修正された。しかし、ソバリンは100億ウォンに達する賃貸保証金を受け取ったにもかかわらず、協会に追加保証金を納入しなかった。協会も7年間賃料を受け取る間、合意文書の履行状況や実際の賃貸保証金の規模すら確認しなかった。
2023年9月、賃料が5ヶ月間滞納されると、協会はソバリンと入居者に賃貸契約解除を通知する内容証明を送付した。内容証明には「ソバリンが事実と異なる契約書を提示して同意を得たため、その同意は無効であり、入居者との契約は同意のない無断再賃貸である」という主張が含まれていた。協会は同年10月、ソバリンの代表である崔某氏を私文書偽造及び偽造文書行使、業務妨害、賃貸詐欺の容疑で刑事告訴した。
しかし、被害者の立場は異なった。協会が契約を維持しながら「秘密保持条項」により賃貸契約内容を第三者に知らせないようにし、その間にソバリンが協会の同意を前面に出して入居者を集めたからである。被害者たちは協会もこの構造を放置した責任があるとして民事訴訟を提起したが、1審の裁判所は協会の損害賠償責任を認めなかった。裁判所は協会が実際の再賃貸保証金の規模や合意文書の履行状況を確認する権利はあったが、義務はなかったと判断した。
国土交通省所管の法人の建物という公信力の下、入居者たちが集まり、それを足がかりに資本金1000万ウォン規模の賃貸業者が約7年間で100億ウォンの保証金を集めた。裁判所は1審でソバリン側に損害賠償責任を認めたが、返済能力がないため、実質的に保証金回収は見込みがない状況である。被害者たちの日常は根底から揺らいでいるが、法定団体の建物の公信力を利用して100億ウォンを集めることができた欺瞞的な再賃貸構造は、依然として見えないところに放置されている。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
