家計貸出の増加を抑制するための総量管理が、政府の不動産政策や規制のスケジュールに合わせて、すでに住宅取引に乗り出した借り手の資金調達計画にも影響を及ぼしている。住宅担保貸出の上限が減少し、信用貸出の取り扱いも厳しくなったため、契約時に可能だった貸出が残金支払いの時点で止まる事例が見られる。
ソウルに住む40代の会社員A氏は、5月初めに多住宅所有者の譲渡所得税の中間猶予終了を前に、土地取引許可区域内の急売物件を購入した。実居住要件に合わせて9月5日に残金を支払う予定で、住宅ローン6億円と信用貸出、保有預金で資金を調達する計画だった。
しかし、2ヶ月の間にKB国民銀行が住宅購入目的の住宅ローン上限を最大3億円に引き下げたため、計画に支障が生じた。A氏は総量条件により、住宅ローンの取り扱いが9月20日頃まで可能であるとの案内を受け、他の金融機関と追加資金調達の方法を探っている。
譲渡所得税の中間猶予終了を前に急売物件を購入した借り手の間で、同様の混乱が続く可能性があるとの懸念も出ている。政府は多住宅所有者の物件の市場投入を促し、土地取引許可区域では実居住を義務化したが、実際には銀行の総量管理により、購入者が定められたスケジュール内に取引を完了することが難しくなっている。
総量管理の問題は、借り手の返済能力や担保価値に加え、金融機関の残りの貸出余力が実際の取り扱いに影響を与える点である。住宅担保認識比率（LTV）や総負債元利金返済比率（DSR）を満たしても、銀行が独自の上限を引き下げたり、受付を遅らせたりすれば、貸出が止まる可能性がある。住宅ローンと信用貸出が同時に厳しくなると、契約時に立てた資金計画全体が揺らぐことになる。
金融当局も既存契約者の残金貸出の被害可能性を認識し、対応に乗り出した。不動産国民大討論会後、銀行関係者と会い、すでに契約を締結した借り手に残金貸出を最大限供給する方策を議論した。その後、シンハン銀行とKB国民銀行が京畿道水原のメギョ駅近くのファルシード団地に残金貸出の上限を追加配分するなど、銀行界も供給拡大に乗り出した。しかし、個別の住宅売買契約に適用される銀行ごとの住宅ローン上限や信用貸出制限が緩和されるかどうかは不透明である。
規制の趣旨と現場の結果の乖離は、2金融機関でも見られている。金融当局は年収3500万円以下の借り手に対する貸出を総量管理から除外したが、自動車担保貸出の管理が強化されると、一部のキャピタル会社は低所得の借り手や所得証明が困難な個人事業主の新規貸出を制限したとされる。キャピタル会社が総量を迅速に減少させる過程で、相対的にリスクが高いか所得確認が困難な借り手から取り扱いを減らしたと解釈される。庶民の貸出を保護しようとした措置が、現場では脆弱な借り手のハードルを高くする結果につながっている。
* この記事はAIによって翻訳されました。
