不動産市場は読みづらい。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難解である。『難しい不動産を見つめる』ことから始まる。
『生涯に一度だけ。』1世帯1住宅の譲渡所得税の非課税を生涯一度に制限するというアイデアが不動産大討論会で提起された。家を移動するたびに利益を得ながら非課税の恩恵を受け続けることが公正かという問題意識である。李在明大統領も無限に非課税の機会を与えることには問題があるとし、関心を示した。一見、公平に見える。しかし、生涯一度だけの非課税カードは、最も大きな利益が生じるまで温存するのが合理的である。小さな利益を得た人はカードを使うかどうか迷い、高額な家を購入できる人は数十億ウォンの利益が生じた瞬間に恩恵を集中して享受できる。公正のために作られた制度が資産の多い人により有利になるという逆説である。アメリカも住宅の譲渡益非課税を生涯一度に制限せず、一定の限度内で条件を満たすたびに繰り返し適用している。
グリーンベルトを解除してでも家を建てたいという金允德国土交通部長官の言葉も爽快に聞こえる。しかし、グリーンベルト解除地を多く含む3期新都市からは、予定通りに住宅を供給できていない。発表から7〜8年が経過したが、補償や許可、工事費や資金調達に阻まれ、着工と入居が次々と遅れている。ボトルネックが土地ではなく住宅を建てる過程であるなら、新たな土地を開放しても同じ場所で止まる可能性がある。
金融も同様である。地方のストレス総負債元利返済比率（DSR）を廃止しようという提案は、首都圏の過熱と地方の停滞を異なる視点で扱おうという趣旨では妥当である。しかし、地方に適用されるストレス金利の加算幅はすでに首都圏の4分の1の水準である。返済能力を確認する安全装置まで廃止すれば、未販売問題を地方の家計負債問題に変えることができる。
アイデアは反論を受けて政策になる
だからといって、これらの提案が無用であるというわけではない。アイデアは本来粗いものである。慣れ親しんだ制度の矛盾を浮き彫りにし、議論を前に進める。非課税の範囲や新規宅地の必要性、地域別金融規制の適正性を再考させるだけでも意義がある。
全ての提案は問題意識が明確である。しかし、問題意識を解決策に変えるためには反論と検証を通過しなければならない。誰が恩恵を受け、誰がコストを負担するのか、他の政策と出会ったときにどのような反応が生じるのかを計算する必要がある。大統領や長官が閃きの発想に応じたからといって、すぐに政策の信号になるわけではない。
その計算はすでに終わっていなければならない。大統領と首相が主宰した二度の大討論会は6時間近く続いた。先に供給・金融・税制に関する聴取討論会も開催され、27日午後時点でオンラインで受け付けられた意見は7153件に達した。
今や方向を決めるだけの意見は集まった。保有税や取引税、貸出規制や実需者保護、整備事業の活性化と移転・消失管理まで、互いに衝突する選択肢がすべて出揃った。今、政府は何を選んだのかを国民の前に示さなければならない。
診断とアイデアは十分だ
国民が求めているのは、家の価格がなぜ上昇したのかについての診断をもう一度聞くことではない。供給が不足している、資金が不動産に集中している、貸出や税制に隙間があるという話も新しいものではない。気になるのは、保有税をどう手直しするのか、取引税は一緒に下げるのか、賃貸貸出は誰まで調整するのか、供給は何から動かすのかについての政府の答えである。
専門家と政策当局の分析と熟慮も早急に進められるべきであった。各提案の前提と法律・執行可能性を確認し、税収や財政、家賃や賃貸料、取引量や賃貸料、着工や入居物件に与える影響を様々なケースで考慮し、選択肢を絞るべきであった。専門家の役割は各選択の便益とコスト、リスクを明らかにし、政府が判断するための根拠を作ることである。その根拠の上で何を優先し、どの副作用を受け入れるかを選択するのは政府の責任である。
税制改革と不動産総合対策の発表を控え、今必要なのは選択肢をさらに広げることではない。何を選び、なぜそのように判断したのかを説明することである。
国民が待っている解決策は、個別の対策の列挙でもない。保有税を引き上げるなら、物件の流動性と賃借人への負担をどう防ぐのか。賃貸貸出を調整するなら、賃借人の居住費負担と非アパート供給の減少をどう補完するのか。整備事業を急ぐなら、移転と消失が集中する時期の前・月賃貸需要はどこで吸収するのか。これらの質問に答える税制・金融・供給の組み合わせと実行順序が解決策である。
供給も量だけでなく、既存の公共宅地と新規宅地、整備事業に行政力と支援を投入する順序とタイムテーブルを示さなければならない。27日の発表でも優先順位を定め、金融・税制・許可を一つの組み合わせとしてまとめるべきだという指摘があった。
居住費と家賃の安定を望む無住宅者と資産価値の急落を懸念する1住宅者、賃貸料を受け取る家主と居住費を下げたい賃借人の理解は本来異なる。
だからこそ政府が存在する。李大統領も初回の討論会で事実を確認し、利害関係を調整した後にもギャップが残るなら、最終的な結論に至るのが公職者に与えられた権限であると述べた。その結論によって生じる不満や非難を受け入れることが責任であるとも述べた。
韓成淑総理も個別の事情を注意深く見ても、基準は定められざるを得ないと述べた。1住宅と居住用・超高額住宅の基準を定めることが公職者の責任であるということである。
結論は正解ではなく政策の座標である
全ての税率や貸出限度、供給量を一度に確定しろという意味ではない。何を政策目標とし、どの原則と順序で動くのかを定めるべきである。完璧な正解でなくても、国民が判断し、市場や各省庁が動ける座標を示さなければならない。
必要なのは、家の価格を何パーセント下げるという保証ではない。税金はどの方向に向かうのか、貸出規制は誰にまで適用されるのか、供給は何からいつ始まるのかを知ることで、家を売るか、買うか、申し込むか、引っ越すかを決定できる。二回目の討論会でも保有税の引き上げの可能性だけが言及され、取引税の方向性が見えなければ不安が高まると、正確な方向を示してほしいという要求があった。
政府が方向を示すからといって、価格の不安がすぐに消えるわけではない。しかし、税制と貸出、供給政策がどこに向かうのかをそれぞれ推測させる不確実性は減少させることができる。大きな方向が定まれば、税制・金融・供給対策が互いの効果を削り合うことも減少する。
追加の討論や現場とのコミュニケーションは必要である。しかし、今や政府は白紙を持ち出してはならない。用意した設計案と選択の根拠をまず公開し、予想される被害や執行ミスを検証されなければならない。すでに大きな方向を定めたなら、選択の根拠を説明しなければならない。発表を控えても基本的な方向すら定められなかったなら、政策決定過程から振り返るべきである。
二度の大討論会が終了し、税制改革と不動産総合対策の発表も目前である。国民は問題の診断も、可能なアイデアも十分に聞いた。今、政府はどの解決策を選び、どこに向かうのかを答えなければならない。国民が待っているのは、討論の延長ではなく、生活の計画を再構築できる解決策と結論である。マイクを下ろし、答えを出す時間である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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