政府は来月の税制改正案を通じて不動産の保有税と譲渡所得税の見直しに乗り出す可能性が高まり、市場は緊張感を高めている。半導体産業の好況や株式市場の上昇を背景に、市中の流動性が再び不動産市場に流入する懸念が高まっており、実需中心の課税制度の見直しが意図されていると解釈される。しかし、すでに賃貸市場では供給不足が深刻化している中で、税負担の拡大が賃貸市場をさらに不安定にする可能性も少なくない。
22日、関係者によると、政府は公正市場価格比率の調整などを通じて保有税負担の調整策を検討しているという。これに加え、総合不動産税の課税標準の調整や高額住宅の税負担強化、非居住者1住宅の長期保有特別控除の縮小なども検討対象に上がっている。実居住者を保護しつつ、投資目的の保有に対する税制優遇を減少させることが基本方針である。
先日、金容範大統領室政策室長は20日、自身のフェイスブックを通じて「保有税と譲渡所得税を合理的に調整する必要があり、望ましい方向である」と述べた。彼は下半期には豊富な流動性が再び不動産市場に流入する可能性を警戒し、「今回は借金をする人ではなく、現金を持つ人々が動く可能性が高い」と語った。
実際、市場では政府の懸念を裏付ける信号が現れている。韓国不動産院によると、京畿道華城の東灘区のアパート価格は6月第3週の時点で前週比2.22%上昇し、全国最高水準の上昇率を記録した。今年の累積上昇率も9.57%で全国で最も高かった。サムスン電子やSKハイニックスの事業所へのアクセスが優れた龍仁市水枝区も、今年に入ってから約9%の上昇率を記録するなど、いわゆる「半導体ベルト」を中心に住宅価格が急速に上昇している。
しかし、賃貸市場の需給不均衡が深刻化している中で、税制強化が意図した効果を得られるかは不透明であるとの声も上がっている。韓国不動産院によると、6月第2週のソウルのアパートの賃貸需給指数は122.5を記録した。これは賃貸2法施行以降、賃貸難が極度に深刻だった2021年2月以来の最高水準である。新規入居物件の減少と賃貸物件の縮小が続き、既存の入居者が引越しを先延ばしする傾向も顕著になっている。
税制強化が逆に賃貸市場の不安を刺激する可能性があるとの指摘もある。保有税と譲渡税の負担が同時に増加する場合、家主が物件を市場に出すのではなく、保有を選択するか、増加した税負担を賃料に反映させる可能性を排除できないという。長期保有特別控除の見直しが非居住者1住宅の物件を市場に誘導する可能性があるとの分析もあるが、これも十分な供給条件が整った場合に限るというのが専門家の共通した見解である。
金仁満不動産経済研究所長は「政府が住宅価格の安定のために増税を検討することはできるが、賃貸市場の需給不安を解消することが先行されるべきである」とし、「供給基盤をまず拡充した後に税制改正を議論するのが望ましい」と述べた。
南赫宇ウリ銀行不動産研究院は「現在の賃貸市場は入居物件の減少、賃貸の月賃化、賃貸事業者の物件縮小など、供給軸がすべて弱体化した構造的な供給不足の状態である」とし、「このような状況で税制改正により民間賃貸供給条件が萎縮すれば、賃貸物件の減少が深刻化する可能性がある」と述べた。続けて「公共供給の拡大とともに、ビラ・オフィステルなど非アパート市場の民間供給を誘導できる税制・制度改善が並行されなければ、賃貸市場の安定効果を期待できない」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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