今年のソウルのアパート入居物量は昨年より減少しているが、下半期には入居が集中し、秋の引越しシーズンを前に賃貸市場に緩和の兆しが見えるとの見通しが出ている。しかし、増加した物量は一部の自治区に集中しており、地域ごとの供給格差は依然として存在している。
不動産R114の分析によると、今年のソウルアパートの入居予定物量は2万6951戸で、昨年の3万7103戸より1万152戸減少した。減少率は27.4%である。
年間物量は減少しているが、下半期には入居が増加する。今年上半期のソウルアパート入居物量は6947戸で、昨年上半期より69.4%減少したが、下半期の入居予定物量は2万4戸で、昨年下半期より5573戸、38.6%増加する。今年全体の入居物量の74.2%が下半期に集中することになる。特に第3四半期の入居予定物量は9073戸で、昨年の第3四半期の2560戸の3.5倍に達する。
しかし、下半期の入居物量は一部の自治区に偏っている。今年下半期の入居予定物量が最も多いのは西区で5734戸が予定されている。次いで恩平区2451戸、中浪区1950戸、城東区1936戸、江南区1478戸の順である。これら5つの自治区の下半期入居物量は合計1万3549戸で、ソウル全体の下半期物量の67.7%を占める。
一方、永登浦区、ノウォン区、道峰区、陽川区は下半期の入居予定物量が1戸もない。上半期には永登浦区707戸、ノウォン区574戸、道峰区299戸、陽川区103戸がそれぞれ入居したが、下半期には新規入居供給が全く途絶えると予想されている。
上半期と比較して入居物量が急減する自治区もある。松坡区は今年上半期に2088戸が入居したが、下半期には484戸のみが入居予定である。東大門区は1113戸から127戸に、江東区は588戸から64戸に減少する。東大門区と江東区の減少率はそれぞれ88.6%、89.1%に達する。
市場では下半期の入居物量の増加がソウルの賃貸市場全体に緩衝要因となると見ている。新築アパートの入居が始まると、残金準備のための賃貸物件が出てきて、既存の住宅から新しいアパートへの移動需要も生まれるからである。しかし、入居物量が特定の地域に集中する場合、入居空白地域では既存住宅に賃貸需要が集中し、地域ごとの需給差が大きくなる可能性がある。
賃貸価格の動向も地域ごとの不均衡の懸念を高めている。韓国不動産院によると、今年の累計基準でソウル地域別賃貸価格上昇率は東北圏が5.70%で最も高かった。西南圏・東南圏・西北圏・都心圏もすべて3%台後半の上昇率を記録した。昨年同時期の地域別上昇率がほとんど1%前後にとどまっていたのと比較すると、上昇幅は大きく拡大している。
今年下半期の入居増加が中長期的な供給回復を意味するわけではない。不動産R114によると、ソウルアパートの年間入居予定物量は今年の2万6951戸から来年は1万7012戸に9939戸減少する見込みである。最近5年間の平均入居物量と比較すると、来年の供給は半分の水準にとどまると予想される。
白世瑠不動産R114責任研究員は「すでにソウルの場合、新築アパートの入居物量減少とともに、実居住義務により賃貸契約終了後に直接入居する家主が増えており、既存の在庫アパートの流通物件も追加で出回りにくい構造である」とし、「金利などの外部要因により価格上昇幅の調整はあり得るが、需給不均衡が続くならば、売買および賃貸価格の不安感を高める可能性がある」と指摘した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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