[写真＝聯合ニュース]
急激な金利上昇の影響で来年上半期までは韓国の不動産市場が劣勢を持続するだろうという国策研究機関の見通しが出た。ただし、グローバル金融危機のような長期沈滞の可能性は低いと予想した。
KDIが27日に発表した「最近の住宅市場動向：金融危機との比較を中心に」によると、2021年第4四半期以降、全国的に売買および伝貰価格の下落幅が拡大し、住宅市場のハードランディングに対する懸念が高まっている。
ただし、現在の下落傾向と2008年下半期～2009年の間のグローバル金融危機と比較すると差別的様相が観察される。
金融危機当時の住宅価格下落は所得ショック、供給拡大によって触発された。電撃的な金利引き下げにもかかわらず、伝貰（チョンセ）・売買比率が低かった首都圏を中心に住宅価格下落が長期化した。
2008年下半期から2009年までは、世界的な景気低迷でGDPや民間消費が大幅に下落し、対外需要の減少で輸出も減少した。政策金利は2008年9月の5.25%から2009年2月には2.0%まで5ヵ月ぶりに3.25%ポイント下がった。
金利引き下げにもかかわらず首都圏を中心に入居物量が集中し2008年第4四半期～2009年第1四半期中にアパート売買価格と伝貰価格が同伴下落したが以後小幅上昇し、2010年からは伝貰価格上昇傾向が持続するにも関わらず売買価格が下落する不動産景気低迷につながった。
反面、2022年中の住宅価格下落は金利引き上げが主な触発要因だ。景気下方リスクが拡大してはいるものの、まだ実質所得環境は悪くない水準だとKDIは評価した。
低金利や財政拡大などで物価が上昇し、2021年0.5%だった政策金利は2022年10月3.0%で2.5%上昇した。
金融危機時には首都圏を中心に売買価格が下落し非首都圏は大きな影響を受けなかったが、2022年には全国的に金利引き上げの影響を受け首都圏と非首都圏の売買価格と伝貰価格が同時に下落した。
今年9月、首都圏（非首都圏）の売買および伝貰価格は、2021年12月比それぞれ-2.4%（-1.0%）、-2.5%（-0.7%）下落した。
KDIのオ・ジユン不動産研究チーム長は「現在マクロ経済は所得側面で金融危機時期より良好な方だが、景気および金利経路に対する不確実性が大きく家計所得対比家計負債比率が高く金利変動に対するリスクに露出している」と説明した。
ただし、現在の住宅市場の伝貰・売買価格比率が金融危機前後より安定的であるため、売買価格に反映された価格上昇への期待感は金融危機直前より大きくないと判断した。
住宅価格は2023年上半期まで下方圧力が優勢で、以後はマクロ経済環境に大きく依存する見通しだ。
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