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住宅担保ローン金利の年1％時代が目の前に迫ってきた。ローンの乗換需要はさらに増える見通しだ。新規融資者なら変動金利より5年間は固定金利が適用され、その後、変動金利に変わる混合金利が有利とみられる。
18日、金融界によると、主な市中銀行が19日から住宅担保金利を一斉に下げ、固定金利は年2.13％（以下、年間利子率）、変動金利は2.285％まで調整される。
銀行別の固定金利をみると、△新韓2.48〜3.49％ △国民2.13〜3.63％ △ハナ2.441〜3.541％ △ウリィ2.33〜3.33％である。新規取り扱い額基準変動金利は、△新韓3.13〜4.39％ △国民2.90〜4.40％ △ハナ2.585〜3.685％ △ウリィ3.08〜4.08％であり、先月初めて導入された新残高基準コフィックス（COFIX）が連動された変動金利は △新韓3.06〜4.32％ △国民3.03〜4.53％ △ハナ2.285〜3.385％ △ウリィ3.06〜4.06％だ。
一ヶ月前と比べると、固定金利は約0.3％ポイント落ち、新規取り扱い額基準の変動金利は0.1〜0.3％ポイント下がった。金融界では早ければ来月、住宅担保ローンの金利が年1％水準に落ちる可能性があると見ている。
住宅担保ローンの金利が引き続き引き下げられ、融資の乗り換え需要は増える見通しだ。3年以上なら、中途償還の手数料がない。新残高基準のコフィックスが連動される商品に代換すると、住宅担保認定比率（LTV）、総負債元利金償還比率（DSR）などの規制も、従来のローン当時のレベルで適用してもらうことができる。
融資を受けてから3年が過ぎなくても、状況に応じて乗り換えが利益である可能性もある。例えば、2017年7月に国民銀行から年3.8％混合金利で2億ウォンを貸し出し（満期30年、元利金均等分割返済条件）受けたが、年2.8％の金利に代換する場合、毎月払う利子は93万1915ウォンから82万1789ウォンに約11万ウォンが減る。
中途償還手数料がカギとなるが、国民銀行は融資受けてから2年が過ぎた時点から0.46％（変動型は0.40％）の手数料率を策定する。したがって、この場合の中途償還手数料は残金1億9224万5000ウォンの0.46％である88万4000ウォン水準だ。代換した後に削減される利子が月11万ウォンなので、乗り換え後8ヵ月が経つと利益になるわけだ。
ただ、余力があるなら乗り換えは第4四半期まで見守ったほうが良いと市場の専門家らは口をそろえる。来る第4四半期基準金利がもう一度引き下げられる可能性が提起され、金利がさらに落ちる可能性があるからだ。
新たに住宅担保ローンを受ける計画であるなら、変動金利よりも混合金利が有利だという分析が多い。融資の時点では変動型より混合金利がもっと高いのが一般的だが、混合型がもっと低くなる逆転現象が起きたためだ。混合型の住宅担保ローンの基準金利の役割をする銀行債5年物金利が引き続き低下しているため、このような逆転現象がしばらく持続するものと見られる。
銀行界の関係者は、「融資の乗り換えは、顧客の事情によって有利と不利が異なるため、金利だけでなく中途償還手数料、融資規制、金利の変動の可能性などを総合的に考慮しなければならない」とし、「新規融資を受ける人は、変動型より混合型が有利である」と述べた。
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