8・3税制改正以降、ソウルの住宅市場では取引が縮小している中、需要が相対的に価格の低い地域へ移動する流れが見られる。高価格地域での購入を断念した実需者がノウォン・カンブク・ドボンなどに移動しており、バルーン効果の可能性も高まっている。税負担を意識した家主が賃貸中の住宅を処分したり、直接居住する選択をすると、既存の借り手が再び賃貸市場に押し出される二次的な負担も懸念される。
2日、アジュ経済が不動産ビッグデータプラットフォームアシルと国土交通省の実取引データを分析した結果、最近3ヶ月間にソウル25区のうち24区でアパートの物件が増加した。ソウル全体の物件は10万105件から11万6882件に16.8%増加した。ソクチョ区のみ2.4%減少した。
物件が増えても取引はなかなか追いつかなかった。マポ・ドンジャク・ノウォン・ヤンチョン区の物件は3ヶ月前と比べて合計28.0%増加したが、9月の取引量は8月より24.8%減少した。ドンジャクは124件から81件に34.7%減少し、マポ（-25.7%）、ノウォン（-22.9%）、ヤンチョン（-22.4%）も減少した。
しかし、取引減少後の流れは地域によって異なった。マポ・ドンジャク・ヤンチョンなどでは売主が価格を下げず、買主はさらなる調整を待っているため、取引が凍結している様子である。ユ・ソンジョン建国大学不動産学科教授は「1住宅所有者が家を出すのは、他の家に乗り換えるための場合がある」とし、「既存の住宅を希望価格で売らなければ次の住宅を購入できないため、簡単に価格を下げられない」と説明した。
一方、相対的に安価な外縁地域では需要移動の信号が確認されている。ノウォンは取引量が22.9%減少したにもかかわらず、新高値取引の比率が31.7%から37.2%に5.5ポイント上昇した。カンブクは9月の取引が前月より4.1%増加し、ドボンも0.5%減少するにとどまり、他の地域より相対的に健闘した。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「現在は住宅価格が高いほど融資可能額が減る構造である」とし、「売買に戻った実需者が相対的に価格が安いソウル外縁や京畿道に移動しており、バルーン効果も現れている」と述べた。
もう一つの二次的な負担は賃貸市場である。今後、税負担を減らそうとする家主が借り手のいる家を売却したり、直接居住する方向に戻ると、既存の賃借人は新しい賃貸物件を探さなければならない。賃貸市場では供給住宅が一つ減ると同時に新たな需要者が生まれるため、賃貸物件の不足と価格上昇圧力が高まる可能性がある。
特に、売買を断念した実需者まで賃貸市場に残ると、負担はさらに大きくなる可能性がある。住宅を購入できる需要は相対的に安価な外縁の売買市場に、そうでない需要は賃貸市場に移動することで、政策の二次効果が売買と賃貸の両方で同時に現れることを意味する。
キム委員は「賃貸価格の上昇が売買市場にも影響を与えている」とし、「売買と賃貸市場は互いに影響を与え合う関係である」と説明した。ユ教授も「総合不動産税などの保有税負担は自治区ごとの住宅価格や保有状況によって異なるため、自治区ごとの市場反応も異なる可能性がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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