30代のA氏は土地賃貸型住宅の申込を検討している。いわゆる「反値アパート」と呼ばれる土地賃貸型住宅を取得すれば、ソウルで2億ウォン台で自宅を持つことができるため、周囲の知人たちも関心を持っている。A氏は「土地賃貸型住宅を取得しても、生涯土地賃料に相当する月額賃料を支払わなければならない構造なので、申込をしても良いのか悩んでいる」と述べた。
土地賃貸型住宅への関心が高まっている。土地賃貸型は土地を公共が所有し、建物のみを分譲する方式である。土地代を別にすることで安価に住宅を取得できるのが利点である。しかし、初期の分譲価格は低いが、毎月土地賃料を支払う必要があり、処分時にも制約がある。土地賃貸型住宅の申込、どのように活用すべきか。
見向きもされなかった「反値アパート」、今や申込競争が激化
土地賃貸型住宅は文字通り土地を除いた建物のみを分譲するものである。全体の分譲価格の大部分を占める土地代を除いた住宅のみを分譲する方式であるため、相対的に安価に住宅を取得できる。ソウル住宅都市開発公社(SH)は、先日16日に本申込手続きに着手したソウル江東区高徳江一3団地の土地賃貸型分譲住宅（1305戸）を例に挙げると、建物の分譲価格は専有49㎡が2億8000万～3億2000万ウォン、59㎡は3億4000万～3億9000万ウォンである。
過去には土地賃貸型住宅は需要者に見向きもされなかった。2007年、京畿道軍浦の部曲地区では389戸の募集に対し40人しか申請せず、一般分譲に転換された。一方、ソウルの西草5団地と江南ブリーズヒルは譲渡制限が解除された後、専有84㎡がそれぞれ12億5000万ウォン、13億3000万ウォンで取引され、「ロト申込」論争が起こった。
最近ではソウルの住宅価格上昇により、初期資金負担が少ない住宅への関心が高まっている。今年初めに供給されたマゴク17団地は381戸の募集に約2万人が殺到し、一般供給の平均競争率は125対1を記録した。
分譲価格は半額だが…実際の居住費はどれくらいか？
土地賃貸型住宅は建物のみを所有する代わりに、毎月土地賃料を支払わなければならない。高徳江一3団地の月額賃料は専有49㎡が42万6000ウォン、59㎡は51万1500ウォンである。10年間賃料が上がらないと仮定すると、それぞれ約5100万ウォンと6100万ウォンの追加負担となる。賃料は契約後2年が経過すると増額可能であり、現行の賃料増額限度である5%を超えることはできない。賃料の最大60%を保証金に転換できるが、初期の大きな負担は増える。
融資も変数である。SHは住宅都市基金専用のモーゲージを通じて最大5億ウォン、住宅担保認定比率(LTV)最大80%、最長40年の期間、年利1.9～3.0%の固定金利融資を支援する予定である。
LTV80%を適用されると、自己資金は分譲価格の20%である5600万～7800万ウォン程度となる。専有59㎡の分譲価格の80%を融資を受けると仮定すると、月々の利息は約43万～78万ウォンとなり、土地賃料を合わせると月94万～129万ウォンとなる。
自宅なのに自由に売れない…譲渡・再購入条件は？
高徳江一3団地は、最初の入居可能日から5年間居住しなければならず、当選者発表日から10年間譲渡が制限される。この期間中に住宅を処分する場合はSHに買い取りを申請しなければならない。居住義務期間である5年以前には入居金に定期預金の平均利子を加えた金額を受け取る。5年以降10年未満では、評価額から入居金を引いた利益の70%を入居金に加えて支給される。ただし、この金額が入居金と定期預金利子を合算した金額よりも少ない場合は後者を基準に支給される。
10年が経過すると個人間の取引が可能になるが、買い手もまた建物のみを所有し、土地賃料を負担しなければならない。再建築時にも土地所有者であるSHの同意が必要である。
土地賃貸期間は40年以内であり、建物所有者の75%以上が更新を請求すれば40年の範囲内で延長できる。最長80年の居住が可能だが、自動的に保証されるわけではない。
申込に当選した場合、契約を放棄しても本人と配偶者、家族には10年間再当選制限が適用される。契約後に解約すると、総入居金の10%が違約金として差し引かれる。
結局、土地賃貸型住宅は長期間実居住する計画がある場合、初期資金負担を軽減できる選択肢である。しかし、土地賃料や融資の元利金、処分条件を考慮すると、短期的な価格差益よりも長期的な居住安定に重きを置いて申込の可否を判断する必要がある。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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