ソウル鍾路区北岳山から見た都心の全景。2026年10月01日[写真=ユ・デギル記者 dbeorlf123@ajunews.com]
ソウル江南3区（江南・瑞草・松坡区）のアパート価格が数週間下落している中、一部の小型・超小型アパートでは新高値取引が見られている。高額住宅に対する税負担の懸念や貸出規制の中でも、江南地域の生活インフラを享受したいという需要が面積を縮小して住宅購入に動いているとの分析がある。
22日、国土交通省の実取引価格公開システムによると、江南区開浦洞の『三益大清アパート』の専有面積51㎡は今月6日に21億ウォンで取引され、新高値を更新した。この面積の2022年の最高値16億ウォンより5億ウォン高い。自曲洞の『江南自曲ヒルステート』の専有51㎡も今月15日に13億8500万ウォンで取引され、新たな最高値を記録した。
松坡区でも新高値取引が見られた。豊南洞の『蚕室オリンピック公園アイパーク』の専有59㎡は今月5日に23億3000万ウォンで取引され、新高値を更新した。文井洞の『文井市営』の専有39㎡も先月21日に12億5000万ウォンで取引され、最高値水準を維持している。
これは江南3区のアパート価格の下落傾向とは逆の流れである。韓国不動産院が発表した『10月第3週（19日基準）週次アパート価格動向』によると、江南区と瑞草区の売買価格は前週比それぞれ0.31%、0.32%下落し、11週連続で下落を記録した。松坡区も0.13%下落し、7週連続の下落となった。
小型・超小型アパートの平均取引金額も上昇した。国土部の実取引価格資料によると、江南3区の専有40㎡以下の超小型アパートの平均取引金額は、昨年8月の6億6100万ウォンから9月には8億9950万ウォンに36.1%上昇した。専有40㎡超〜60㎡以下の小型アパートも同期間に19億3987万ウォンから21億4556万ウォンに10.6%上昇した。
専有85㎡超の大型アパートは37億8819万ウォンから39億2247万ウォンに3.5%上昇したが、小型・超小型アパートよりも上昇幅は小さかった。ただし、平均取引金額は取引された団地や階・価格帯などの構成に影響を受けるため、同一住宅の価格変動率とは異なる。
江南地域の立地を維持しつつ、総購入金額を抑えようとする需要が小型アパートに向かっているとの分析がある。特に貸出限度などで住宅購入に利用できる資金が制限されている状況で、広い居住空間よりも職場へのアクセスや生活の便利さを重視する需要者にとって、小型アパートが代替案として挙げられている。
シン・ボヨン世宗大学不動産AI融合学科教授は「江南は企業や生活・文化施設が集積しており、居住したい需要が安定している地域である」と述べ、「貸出限度などで資金が制限されている状況で、江南の立地を享受したい人々が自分の予算に合わせて小型アパートを購入している」と語った。
今後の税制改正も価格帯別の需要を分ける要因となる。高額アパートは税負担の増加可能性が購入意欲を萎縮させる可能性がある。ただし、具体的な負担は個別の住宅の価格や確定される税制内容によって異なる。
シン教授は「江南地域の高額アパートは税制改正案が確定するまで価格調整が続く可能性が高い」とし、「一方で、相対的に税負担が少ない小型住宅は江南の立地と生活インフラを享受したい需要が続くため、上昇傾向を維持すると思われる」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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