ベトナムのホーチミン市において、アパートと一戸建ての価格動向が対照的である。新築アパートは供給が増加しているにもかかわらず、価格上昇が続いている。一方、一戸建てやタウンハウス（都市型一戸建て）は、売却価格を数十億ドン下げる事例が相次いでいる。ローン返済の負担や住宅購入基準の変化が影響し、住宅タイプごとの価格差が明確になっている。
12日（現地時間）にVnExpressなどの現地メディアが報じたところによると、ホーチミンでは最近、一戸建てやタウンハウスの売却価格が10億〜50億ドン（約5200万円〜2億5800万円）以上下がる事例が見られている。一方、グローバル不動産コンサルティング会社ナイトフランクベトナムは、今年第3四半期のホーチミン地域の新築アパートの平均分譲価格が㎡あたり約1億1000万ドンで、昨年同時期と比較して12%上昇したと発表した。
一戸建ての価格調整はホーチミン中心部でも確認できる。既存のビンタイン区レバンジュエット通り近くの64㎡の住宅は、先月より約20億ドン低い128億ドンで売りに出された。この住宅は銀行に担保として押さえられており、家主はローン返済のために売却を急いでいるが、買い手は80億〜90億ドンの水準を提示している。近隣の56㎡の住宅も、5月に140億ドンで売りに出されたが、9月には108億ドンで取引された。既存の3区のバンカ通りでは、150億ドンで売りに出されていた5階建ての建物が約108億ドンまで価格を下げた。
このような動向は市場調査でも示されている。ベトナム不動産プラットフォーム「バットドンサン」によると、ホーチミンの道路沿いの住宅の売却価格は最近9ヶ月間で平均6〜10%下落した。DKRAコンサルティングも、一戸建てとタウンハウスの平均価格が前年同期比で10〜15%下落しており、ローン返済の圧力を受けている物件での下落幅が大きいと分析している。
新築アパートは12%上昇... 供給増加にも価格強気
一戸建てとは異なり、ホーチミンの新築アパート市場では価格上昇が続いている。新規供給が増加しているが、高級住宅中心の供給構造が平均分譲価格の上昇に影響を与えている。ナイトフランクベトナムによると、今年第3四半期の行政区統合前のホーチミン地域の新築アパートの平均分譲価格は㎡あたり1億1000万ドンで、前四半期比で3%、前年同期比で12%上昇した。
既存のビンズオン省とバリアブンタウ省を含む統合ホーチミン全体の平均分譲価格は㎡あたり約9760万ドンで、前四半期比で2.3%上昇した。市中心部では高級・超高級アパートの供給が集中している一方、比較的価格が低い住宅は郊外に分布している。
供給と取引も増加している。第3四半期の既存ホーチミン中心地域の新築アパート供給量は2711戸で、昨年同時期と比較して48%増加した。統合ホーチミン全体では7203戸が新たに供給され、取引量は7544戸に達した。ナイトフランクベトナムは、2027年末までにホーチミンに4万2593戸のアパートが追加供給されると予測しており、その半数以上は既存の市中心地域に集中すると見込んでいる。
高金利・低い賃貸収益率の負担… 購入者の選択も変化
一戸建ての価格が下がっても取引が容易に成立しない背景には、購入者の資金負担がある。物件の選択肢が増える中で、住宅購入者はローン金利や賃貸収益などをより慎重に考慮している。
ホーチミン市で不動産仲介業を行うA氏は、一部の高額住宅が数十億ドンも価格を下げたが、購入者の購入力とは依然として差があると説明する。彼は、価格を700億〜1000億ドン（約36〜52億円）から500億〜700億ドン（約26〜36億円）に下げた住宅も、予算が300億〜400億ドンの購入者には負担が大きいとし、「彼らには依然として手が出しにくい価格だ」と述べた。
特に現地の不動産ローン金利は一般的に年12〜14%程度であり、一部の変動金利は15〜16%に達する。これにより、購入者は価格の割引幅よりも実際のローン返済能力を重視している。また、低い賃貸収益率も購入決定に影響を与えている。不動産プラットフォーム「バットドンサン.com」の関係者は、一戸建てとタウンハウスの年間賃貸収益率が約2%にとどまっており、購入価格に見合った収益を期待することが難しいと説明している。
居住の利便性を重視する需要も確認されている。現地の記事に寄せられた読者の意見では、狭い路地にある住宅よりも、学校や公園、駐車施設など生活基盤施設を備えた住宅団地を好むとの反応が続いている。
一方、ホーチミンではアパートの新規供給が拡大しているにもかかわらず、価格上昇が続いているのに対し、一戸建ては価格引き下げにもかかわらず取引が遅れている。購入者がローン負担や居住環境、賃貸収益などを総合的に考慮する中で、売主と買主の間の価格期待の違いが市場の主要な争点となる見込みである。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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