東京都目黒区の13団地がスカイライン計画を理由に東京都の統合審議で保留されたことを受け、審議を控えた他の再開発団地も設計の見直しに着手した。
東京都は最高層主棟を全体の10%程度に配置し、棟ごとの高さを多様化するよう助言を行った。その結果、ある団地は49階建ての主棟を既存の10棟から3棟に削減することを決定した。最高49階自体が制限されるわけではないが、設計がかなり進んでいる団地には事業スケジュールや設計費の変動要因となる懸念が出ている。
3日、アジュ経済の取材によると、東京都はこの日、一部の目黒再開発団地の超高層主棟の設計が当初の助言過程で示された方向性と異なっているため、調整が必要だとの立場を示した。
東京都の関係者は「目黒の場合、各団地ごとに2～4回の助言を行ったが、助言内容が十分に反映されていない設計案が提出されたため、統合審議過程で保留された」と述べ、「残る目黒団地もこのような事例を見て設計案の補完に取り組むと考えられる」との見通しを示した。
実際、統合審議を準備中のある団地は、超高層主棟の数を大幅に減らす方向で設計を変更している。目黒再開発団地のある組合長は「目黒13団地の統合審議保留の内容を受けて、49階建ての主棟を既存の10棟から3棟に減らす方向で設計を調整している」と語った。
先月25日、東京都の整備事業統合審議小委員会は『目黒地区14団地計画に関する概略ガイドライン』に関する助言意見書を通じて、主棟の高さを3棟以上に多様化し、最高層主棟の数はできるだけ約10%程度に計画することを提案した。
目黒13団地は7月に東京都の統合審議で保留された。多くの主棟を49階で計画し、棟ごとの階数に十分な差を設けていない点が指摘されたとされる。統合審議は建築・景観・交通・教育環境など整備事業に関連する審議を一括して行う事業施行認可前の主要な手続きである。
東京都は最高49階の建築自体を制限するものではないとの立場を示している。目黒6団地も最高49階で設計し、5月に条件付きで統合審議を通過した。問題は最高階数ではなく、超高層主棟の数と配置であると説明している。
再開発を推進する主体は、超高層主棟を多く配置することで、定められた容積率内で棟間の距離や開放感を確保し、眺望権の良い住戸を増やすことができるため、商品性や販売収入を高めるのに有利だと考えている。そのため、目黒再開発団地の多くは設計段階で超高層主棟を積極的に配置したとされる。
一方、東京都は『2040東京都市基本計画』を通じて、住宅地域の35階高さ基準を廃止する代わりに、地域の条件を考慮した立体的なスカイラインと公共性の確保を強調している。今回の助言意見でも、最高層主棟の比率を減少させる代わりに、低層配置区間の最高高さを従来の7階から10階に引き上げ、中層配置区間は最高20階まで許可する方針が示された。
ただし、目黒13団地の組合側は今回の保留が事業に与える影響は大きくないと見ている。ある所有者は「各棟ごとの階数が調整されるだけで、工事費や事業期間に大きな影響はないだろう」と述べ、「東京都が要求した補完事項を適用すれば、事業施行認可の際に逆に一度に早く通過できる可能性がある」と語った。
まだ事業初期段階であるため、設計変更に伴う工事費の上昇も断定しにくいとのことだ。今後、主要な工事費算定要素がどのように変わるかによって、費用が増える可能性もあれば、減少する可能性もあると説明している。
東京都の助言意見には、低層配置区間の最高階数を従来の7階から10階に、中層配置区間は15階から20階に引き上げる内容も含まれているとされる。
問題は他の目黒団地にも許可リスクが広がる可能性がある点である。目黒13団地の設計を担当したANUは、13団地以外にも目黒3・5・8・11団地など、目黒で合計5つの団地の設計権を確保しているとされる。他の団地も超高層主棟を多数配置している場合、今後の統合審議過程で設計修正要求を受ける可能性がある。
特に、今年中に施工会社の選定を準備している団地が5つに達しており、統合審議以前に施工会社を選定する団地の場合、設計変更が新たな変数として作用する可能性がある。施工会社選定時に提示した設計案が統合審議で受け入れられなければ、施工会社選定直後に設計を変更しなければならない可能性があるためである。
ある施工会社の関係者は「施工会社選定後に階数や主棟配置など主要設計が変更されると、工事費や工事期間などを再検討しなければならない可能性がある」と述べ、「事業の予測可能性のために、審議基準が早期に具体化される必要がある」と語った。
業界では、設計者選定段階で事業性を強調するために許可可能性よりも攻撃的な設計案が提示される慣行が、今後の整備事業の変数として作用する可能性があると指摘されている。ある業界関係者は「設計者選定段階では高層棟をできるだけ多く配置することが組合員の選択を受けるのに有利だ」と述べ、「今後の許可過程でかなりの摩擦が発生し、事業の遅延や工事費の上昇につながる可能性がある」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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