不動産プロジェクトファイナンス（PF）の不良がディベロッパーと信託会社を同時に揺るがす中、コラムコ資産信託は別の道を選んでいる。リスクの高い責任準公信託の露出を減らし、リートや機関投資家の資金を基に開発事業の前面に出ている。
業界によると、コラムコは最近、ソウル市西大門区の『江南駅Lプロジェクト』を通じて『信託型ディベロッパー』モデルを披露している。信託型ディベロッパーは、借金を増やして事業規模を拡大する従来の施行会社の方式とは異なり、『投資-開発-運用-売却』を一つのプラットフォームにまとめる方式である。
江南駅に隣接する西大門1323番地一帯約5300㎡の敷地に、延床面積約2万坪、地下6階・地上23階のプライムオフィスを開発する。総事業費は約1兆円、竣工目標は2031年である。
事業規模だけ見れば、一般の大手ディベロッパーと変わらない。違いはリスクを負う方式にある。コラムコは、ソウルの主要業務地区で約22万坪のオフィスを供給したSKディアンディと共同投資・協業方式で事業を推進する。自社の投資・運用能力に専門ディベロッパーの開発経験を組み合わせ、一社が開発リスクをすべて負担する構造を避けた形である。
コラムコが大規模開発に乗り出せる背景には、PF危機後に進めた財務構造改善がある。今年3月末の自己資本は5213億ウォン、負債比率は27.9%である。負債比率は2024年末41.7%から昨年末31.0%に下がり、今年に入って再び低下した。
他の信託会社が責任準公信託の偶発債務の現実化や信託口座の回収遅延により信用格付けの引き下げ圧力を受ける中、コラムコは新たな責任準公信託の受注を制限し、既存事業の回収と引当金の積立を並行して行ってきた。信託事業でも都市再生事業や担保信託、管理型土地信託を中心に選別受注する戦略を取っている。
その結果、NICE信用評価と韓国信用評価は、今年コラムコの企業信用格付けをそれぞれA・安定的（Stable）に維持した。企業手形もA2格付けを受けた。NICE信用評価基準で信託業界最高水準の信用度を9年連続で維持している。
◆ 借金の代わりに機関資金…62兆ウォンのプラットフォームが開発の基盤
開発の資金も一般の施行会社とは異なる。コラムコはリートや不動産ファンド、信託を通じて最近約62兆ウォンの不動産資産を運用・管理している。今年3月には約54兆ウォン規模から数ヶ月で8兆ウォンほど増加した。
特にリート市場での基盤が強い。韓国リート協会によると、昨年6月末、コラムコは48のリート、16兆3574億ウォンを運用し、市場占有率12.8%を記録した。LHを含む国内リートAMCの中で1位である。民間AMCが民官統合基準で1位に上がったのは約10年ぶりである。
機関資金も流入している。コラムコは最近、公務員年金公団と郵便事業本部の国内不動産ブラインド投資の委託運用会社に相次いで選ばれた。関連投資規模は約1兆ウォンに達する。投資対象を事前に決めずに運用会社を先に選定するブラインドファンドは、資産発掘や金融構造設計、運用・回収能力に対する機関投資家の信頼が前提となる。
この資金がコラムコ式開発の核心である。一般の施行会社が土地を購入した後、ブリッジローンや本PFを通じてレバレッジをかけるなら、コラムコはリート・ファンドと機関投資家の資金を組み合わせて開発初期から資本構造を設計できる。完成後も直接資産を運用したり、売却して投資金を回収することができる。
すでに一度成果を上げている。コラムコが直接企画・開発した江南駅『ケースクエア江南2』は、今年3550億ウォンで売却された。総投資額は約2200億ウォンで、売却益だけで1350億ウォンに達した。単一資産基準の内部収益率（IRR）は20%を超えた。土地を確保し、2019年に開発に着手した後、2022年に竣工、運用を経て売却まで直接実施した。
江南駅Lプロジェクトは、このモデルの規模を1兆円に拡大する試金石である。コラムコはソウル市の事前協議を経て用途地域の変更や公共貢献を推進し、基準階専有面積約500坪、天井高3mの大型プライムオフィスを作る計画である。
◆ オフィスを超えてデータセンター・ホテル…『開発型運用会社』の拡張
コラムコの開発拡張はオフィスにとどまらない。データセンターでは、敷地発掘や電力確保、金融構造設計、開発管理、運営会社選定まで開発の全過程を内製化している。
京畿道安山市のシファ国家産業団地では、ブルックフィールド系列のDCIと40MW級AIデータセンターを共同開発中である。コラムコが自社資金と運用資金をPFVに投資し、AMCとして金融構造と設計・施工管理を担当する構造である。ソウルのカサンデータセンターに続き、議政府リズムシティでも100MW規模の事業を推進している。2032年までにデータセンター分野に約10兆ウォンを投資する目標である。
ホテルとレンタルハウジングも新たな柱である。子会社のコラムコ資産運用が乙支路U5ホテルを取得し、2星級ホテルを4星級『メルキュール・アンバサダー東大門』に変貌させ、今後5年間でホテル・レジデンシャル関連の運用資産を5兆ウォンまで増やす計画である。開発とリモデリング、ブランド導入、運営、売却を一つにまとめる方式である。
南大門エティバースタワーは既存のオフィスを買収し、全面リモデリングを行い、現代自動車の全国11の事業拠点は5800億ウォン規模のリートに流動化した。新規開発だけでなく、老朽資産の再生や企業不動産の流動化まで開発の範囲を広げている。
重要なのは、このような拡張過程でもコラムコの強みである保守的な財務構造を維持できるかである。江南駅Lプロジェクトは竣工まで約5年残っており、工事費や金利、賃貸市場の変化を避けることはできない。開発型資産とデータセンター・ホテルなど運営型不動産の比率が急速に増えるほど、既存のリート中心事業よりリスク管理のレベルも高まる。
コラムコ関係者は「開発事業も単に外形を大きくするのではなく、投資と運用能力を結合してリスクを管理する方向でアプローチしている」と述べ、「江南駅Lプロジェクトはこれまで蓄積した開発・運用能力を集約し、競争力のある業務施設を形成する計画である」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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