政府は用山公園を活用した住宅供給の可能性を公式に示したが、実際の供給には多くの困難が予想される。開発が許可された近隣の米軍返還地であるキャンプキムも、土壌汚染の浄化や文化財調査に足を引っ張られ、10年近くにわたり初めての工事も始まっていない。
法的に国家公園の設置が決まっている用山公園に住宅を建設するには、特別法の改正や米軍基地の返還、汚染浄化、ソウル市との基盤施設の協議などを経なければならず、推進段階から開発の難易度が急上昇するとの見通しが立っている。
17日、国土交通省と不動産業界によると、金允徳国土交通部長官は14日に政府世宗庁舎で行われた就任1周年の記者会見で、用山子供公園に限らず用山公園全体を対象に住宅供給の適合性を検討する意向を示した。
政府が20年以上ぶりに用山公園の開発を公論化したため、一部を住宅用地として活用する案を検討すべきとの声が上がっている。しかし、開発が許可され、返還も完了したキャンプキムでも長期間事業が遅延しているため、用山公園を短期間でソウルの供給不足を解消する手段として活用するのは難しいとの指摘も少なくない。
ソウル用山区漢江大路沿いに約4万8400㎡の規模を持つキャンプキムは、2020年12月に米軍から返還された。政府は当時、公共住宅約3100戸を供給すると発表したが、供給規模を1400戸に調整した。今年の「1・29供給対策」で再び緑地基準を緩和し2500戸に拡大したが、着工目標は早くても2029年であり、返還から初めての工事までに9年がかかる計算である。
特にキャンプキムは用山公園の本地とは異なり、複合開発が可能な「複合施設造成地区」である。法的なハードルが相対的に低く、返還が完了した地でも汚染浄化や文化財調査、関係機関との協議だけで事業が長期化している。用山公園の事業条件はこれよりもはるかに複雑であり、住宅を供給するには特別法を改正し、用山公園整備区域の総合基本計画も変更しなければならない。
地の返還と汚染浄化も変数である。実際、キャンプキム事業が長期間遅延した最大の原因は、地の大部分で確認された土壌・地下水の汚染である。全体の約97%が住宅用地基準を超えて汚染対象となり、浄化過程で文化財も発見され、作業が約1年間追加で中断された。さらに、開発密度や緑地確保基準を巡る関係機関との協議や特別法の改正も遅れ、2020年に返還された地の着工目標が2029年まで延びた。
専門家は用山の特性を考慮し、供給量や速度よりも自治体・関係機関との緻密な協力が必須であると強調している。
ソ・ジンヒョン光雲大学不動産法務学科教授は「土壌汚染や米軍側との協議などの核心問題が散在しているため、ソウル市と用山区の意見を十分に収集し、緊密に協力する必要がある」と述べた。続けて「利害関係を考慮せずに行政的に供給速度を高めるには限界がある」と指摘した。
ソウル市と用山区は、用山公園がソウル中心部に残る最後の大規模緑地であることを理由に住宅供給に反対している。国家が公共住宅地区指定や事業承認権限を行使できるとしても、道路や学校、上下水道などの基盤施設を拡充するにはソウル市との協議が避けられない。
金允徳長官も20日にオ・セフンソウル市長と会い、ソウルの住宅供給拡大策を再度議論する予定である。特に両者が用山公園の活用を巡って意見の相違を見せているため、今回の会合でも関連内容が主要な争点として扱われる見込みである。
用山公園の開発自体に慎重であるべきとの意見も出ている。イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究員は「用山のような立地に住宅を大量供給しても、ソウル全体の住宅価格が安定する効果を期待するのは容易ではなく、良好な立地が新規住宅価格に反映される可能性が高い」と述べ、「ソウル中央部の大規模緑地は都市競争力を高める要素であり、すでに進行中の整備事業や3期新都市供給を着実に推進することが優先である」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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