不動産市場は読みづらい。自宅の取得も難しい。政府が出す政策も難しい。
廃バスを若者の仮住まいとして活用しようという黄熙（ファン・ヒ）民主党議員の提案が物議を醸した数日後、政府は下宿の部屋に浴槽を設置することを禁止する規則を緩和すると予告した。これは李在明（イ・ジェミョン）大統領が最低居住基準の改正と下宿などの非住宅の改善を求めた翌日のことである。さらにその翌日には、下宿を含む準住宅事業に金融支援を行うことも発表された。
民主党は廃バスの提案が党の公式政策ではないと線を引いた。しかし、国土交通委員会に所属する国会議員が公然と提案した政策を私的な考えとして片付けることはできない。廃バスの提案と下宿政策には直接的な関連はないが、下宿基準の改正案は廃バスの議論や大統領の発言の前から関連手続きを進めていた。
しかし、両者は同じ疑問を残す。住宅供給が不足している中で、若者や低所得者に対してどこまで住宅ではなく空間を提供してもよいのか。
居住として浴槽を解禁した国土交通省
国土交通省が12日に行政予告した『多重生活施設建築基準』改正案は、下宿の個別部屋に浴槽を設置することを禁止する条項を削除する内容である。学習施設を備える義務もなくなる。部屋内の調理設備の禁止は維持される。
学習施設の義務をなくす過程もスムーズではない。現行の多重利用業法施行令は下宿業を『区画された部屋の中で学習者が勉強できる施設を備え、宿泊または食事を提供する形態の営業』と定義している。建築基準から学習施設の義務を削除するだけでは法令間の整合性の問題が残る。
国土交通省は下宿が学習施設よりも1人世帯の居住地として利用される現実を反映し、安全と直接的に関係のない規制を合理化するための措置だと説明した。浴槽を義務的に設置するわけではないため、選択肢を広げること自体を問題視するのは難しい。
ただし、政策の順序は考慮すべきである。国土交通省は2015年に現行基準を作成する際、浴槽や調理設備、バルコニーを禁止した理由として、下宿が独立した居住施設として不正に利用される可能性を挙げた。11年ぶりに下宿が実際の居住空間として使われるという理由で、その区分線を一部撤廃することになる。
それならば、浴槽だけを許可するのではなく、人が住む空間に必要な条件も合わせて検討する必要がある。浴槽を許可する以上、部屋と浴室の換気基準が十分であるかを確認するのが順序である。しかし、今回の改正案には最低面積や外部窓、換気性能を強化する内容が含まれていない。居住の現実を認めながら、実際に必要な居住基準は強化されていない。
改正案には規制影響分析書も添付されていない。国務調整室の事前協議で規制審査非対象に分類されたためである。手続き上の誤りとは言えないが、浴槽の許可が下宿の設計や今後の供給、居住環境にどのような影響を与えるかを検討した内容は公開された行政予告資料だけでは確認が難しい。
ソウル7㎡、大田14㎡…住所によって変わる最低基準
下宿の劣悪な環境はすでに調査で確認されている。ソウル市の2020年の調査によると、下宿の部屋の平均面積は7.2㎡であり、全体の53%は7㎡にも満たなかった。非常時に脱出できる窓を備えた部屋は47.6%にとどまった。居住者が挙げた主な不便や健康リスクも狭い空間と採光・換気不足であった。
ソウル市は遅ればせながら新たに建設するか用途を変更する下宿に対し、部屋面積を7㎡以上に確保するよう求めた。個別トイレを含めると9㎡以上であり、外部に避難できる窓も設置しなければならない。
一部の広域自治体はさらに高い下限を設けている。大田は部屋を14㎡以上にし、開閉可能な1㎡以上の窓の設置を義務付けた。光州は部屋11㎡以上、浴室を含めると全体14㎡以上とし、外部に面した開閉式窓を設けることを求めている。世宗も11㎡以上の面積と採光・換気・避難が可能な外窓を要求している。
面積の算定方法や適用対象が異なるため、どの地域の基準が優れているかを単純に比較することはできない。問題は地方自治体が最低面積や窓の基準を別々に設ける一方で、国家の多重生活施設建築基準には部屋ごとの最低面積や外窓に関する全国共通の下限がない点である。下宿をどの地域に建設するかによって、最低面積が2倍まで異なる理由である。
現行の最低居住基準は1人世帯に対し、部屋1室と専用の台所、トイレ・浴室施設を含めて総居住面積14㎡以上を要求している。下宿の部屋7㎡と単純に比較して基準違反とは言えない。下宿は建築法上住宅ではないため、この基準が建築許可に直接適用されないからである。まさにその点が問題である。実際には人が長期間居住しているが、住宅ではないという理由で居住の最低線の外に留まっている。
下宿は少数の例外的な居住地でもない。国土交通省の2022年の調査によると、下宿・下宿施設に居住する世帯は15万8374世帯で、非住宅の中で最も多かった。2017年の調査では、下宿・下宿施設に居住する世帯の97%が1人世帯であり、世帯主の平均年齢は34.6歳であった。2022年の調査では、32.9%がより安い家賃を見つけられずに下宿を選んだと回答した。下宿の居住環境は若者や低所得の1人世帯の居住問題と密接に関連している。
規制緩和と金融支援…供給が増えたら誰が責任を持つのか
李大統領は11日、気候災害に対応できるよう最低居住基準の改正を検討し、下宿やビニールハウス・簡易住宅などの非住宅の環境を改善するよう求めた。しかし、翌日、国土交通省は浴槽規制の緩和を予告し、13日に発表された供給対策にはソウル・京畿の下宿など準住宅PF事業の貸出金利を支援する方策が含まれていた。
2027年までに着工すれば貸出金利の1%ポイント、2028年までに着工すれば0.5%ポイントを財政で補助する。下宿専用の政策でも、若者専用の支援でもなく、一定の事業要件を満たす必要がある。それでも、規制緩和と金融コスト支援が連動すれば、新規下宿の供給が増える可能性を排除できない。下宿を供給対策の支援対象に含めたことは、政府がこれを住宅不足を補う供給手段として認めた信号と受け取られる。
規制緩和と安価な資金が供給をどれだけ迅速に変えられるかは、都市型生活住宅が示した。政府は2009年に1・2人世帯の居住空間を迅速に増やすために付帯・福利施設基準を緩和し、国民住宅基金で建設資金を支援した。許可物件は2010年に2万529戸から2011年には8万3859戸、2012年には12万3949戸に急増した。
小型住宅の需要を満たす成果は明らかであった。しかし、一部の地域では供給過剰や未販売、駐車・管理問題が続いた。2015年の議政府の都市型生活住宅火災は狭い進入路や棟間距離、スプリンクラーの死角など安全問題を浮き彫りにした。供給を急ぐあまり十分に検討できなかったコストは、結局居住者が負担することになった。
生活宿泊施設は宿泊施設でありながら調理と分譲が可能で、居住商品として販売され、不法居住専用や用途変更の対立を引き起こした。政府は今、新規不法専用を阻止し、既存施設の合法的使用を支援している。半地下も住宅難の中で地下層居住を許可し、地下層認定基準を緩和した結果、数十年後に浸水や採光・換気問題が残った。
下宿が増えること自体を悪いとは言えない。今すぐに安価な部屋が必要な人がいるし、下宿さえ消えればさらに劣悪な居住地に追いやられる可能性がある。問題は供給を増やすことと低い水準の居住を制度化することを区別しないことである。
政府が下宿を若者や低所得の1人世帯の居住地として認めるなら、最低面積や外窓、換気、火災・避難基準を全国共通の基準として設ける必要がある。公共の金融支援もこの基準を満たす施設に限定すべきである。改正案通りに確定されれば、新基準は告示後の建築許可・建築委員会審議・建築法上の変更許可を申請する場合から適用される。既存の下宿の狭い部屋や無窓室を変える対策ではない。
最低基準を設けることが下宿が若者住宅の代わりになるという意味ではない。その基準は下宿を住宅に格上げする免許ではなく、より劣悪になることを防ぐための下限である。下宿が仮の・補完的な居住地であるなら、公営賃貸など適切な住宅に移行する出口も広げる必要がある。
供給が急いでも、人が住む空間の最低線を下げて物量を作るべきではない。政府が解決すべきは住宅供給不足であり、住宅の基準を下げることではない。若者に必要なのは廃バスや浴槽が追加された狭い部屋ではなく、家と呼べる空間である。政府は若者がどこに住むことを望んでいるのか、供給の数ではなく居住基準で答えるべきである。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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