公共機関関連団体の建物を丸ごと借りた後、転貸契約を結び、入居者の保証金100億ウォンを詐取した大規模な賃貸詐欺事件が発生した。入居者たちは「韓国建設技術人協会が公共機関なので安全だ」との仲介業者の言葉を信じて契約したが、建物を賃借したソバーリンステートは入居者の保証金を電気自動車充電所事業に浪費したことが明らかになった。法廷は建物の元所有者である協会の賠償責任を否定し、法的空白に置かれた入居者の被害救済は遠い状況である。本紙探査報道チームは法的保護を受けられない転貸契約の実態と構造的リスクを集中取材した。
チェ・ファンス 建国大学不動産学科教授は、協会の法的責任を認めることが難しいという一審の判断に同意しつつ、契約書に含まれる免責特約が問題であると指摘した。チェ教授は「貸主が転貸を承認した場合、原則として最終転借人に対する責任も負うべきである」としながらも、今回の契約書に含まれる『貸主・借主間の協議事項について協会には責任を問わない』という特約によって責任の所在が協会にまで及ばない構造が作られたと指摘した。そして「転借人はそのような免責条項がある場合、そもそも署名してはいけなかった」と述べた。
ソバーリンと公認仲介業者が使用した『公共』というキーワードも、入居者の判断を曇らせた要素である。オム・ジョンスク 法律事務所不動産専門弁護士は「国土交通省所管の法定団体が建物の所有者である事実が入居者にとってかなりの信頼要素として作用した可能性が高い」とし、「入居者が『協会の建物なので安全だ』と信じたのは、取引の通念上無理な判断ではない」と指摘した。ただし「転貸関係において原貸主と転借人の間に直接的な契約関係がないという現行法の法理が今回の判決にそのまま反映された結果であり、この法理自体が入居者に不利に作用する現実を指摘した。
入居者たちは「協会がソバーリンの不適切な運営を事実上幇助した」と主張している。しかし法的に『幇助』を証明することは難しいと考えられている。ソク・スンイル ソルジェン法律事務所代表弁護士は「法的意味での『幇助』は消極的に傍観するだけでは不十分で、正犯の実行行為を容易にする積極的な行為が求められる」とし、「今回の事件で貸主が幇助したとは考えにくい」と述べた。
つまり、協会が単にソバーリンの営業方法を認識していたとしても責任を問うことは難しく、積極的に不適切な運営に加担していた場合にのみ幇助が成立するということである。ソク弁護士は「貸主が空間が犯罪に使用されることを知りながら提供したなどの特別な事情がない限り、貸主に転貸契約内容まで確認する義務があったとは考えにくい」とし、「貸主が公共機関や協会であるという事実も結論に影響を与えるとは考えにくい」と付け加えた。
ただし、ソク弁護士は貸主が幇助責任を負う場合もあると指摘した。判例上、単に転貸を承認しただけでは不十分であり、△借主の保証金返還不能の事情を知っていたか、知り得たこと、△貸主名義の口座で保証金を直接受領するなど、転借人に保証金が安全に管理されているという信頼を与える積極的な行為があった場合、この二つの要件が満たされなければ幇助責任が認められないということである。
転貸契約の根本的な脆弱性は法律構造そのものであるというのが専門家たちの共通した診断である。
キム・デジン 住宅賃借人法律支援センター賃借人114運営委員長（弁護士）は転借人が貸主に持つ権利の限界を指摘した。転借人は民法上、貸主に直接権利を主張できず、借主の権利を代わりに行使せざるを得ないということである。加えて、通貸業者の資金構造も問題点として挙げられた。キム弁護士は「業者は貸主と契約する際には保証金を低くし、月賃料を高くする一方、転借人と契約する際には初期事業資金を確保するために保証金を高くし、月賃料を低くすることが多い」と述べた。この差額を時間が経つにつれて埋め続けなければならない構造になり、資金難に陥りやすいという説明である。
さらに、住宅賃貸借保護法上、賃借人に認められる対抗力や優先弁済権が転借人には適用されない点、そして原賃貸条件について転借人に通知する法的義務自体がない点も問題として指摘された。
キム弁護士が契約後に転借人が法的に保護されない地点を指摘したのに対し、ウ・ウォンサン 法律事務所ジユル代表弁護士は契約前段階で発生する可能性のある『情報の非対称性』を問題点として挙げた。転貸人は貸主と異なり、不動産登記簿に登場しないため、そもそも転借人の立場から相手が真の権利者であるか確認する方法がないということである。ウ弁護士は「転貸人が貸主と締結した賃貸契約書の交付を拒否する時点から、すでに非常に危険な信号である」とし、転貸は民法第629条第1項に従い、貸主の同意がなければ原則として許可されないため、その同意の有無が必ず契約書上の特約として明記されるべきであると助言した。
このような問題を解決するための専門家たちの提案は大きく二つの方向に分かれた。転貸業者が市場に入る際のハードルを高め、情報提供と制裁を強化する方向と、保証金自体が流出しないように資金構造を変える方向である。
オム・ジョンスク 弁護士はまず法定団体など公共性のある機関が転貸業者を選定する際に資本金や保証保険加入の有無など最低要件を義務化する方針について、「法改正なしでも所管省庁の監督指針や各法定団体の定款・内規改正を通じて導入を検討できるため、現実性が高い」と述べた。
転貸人の財務状態や原契約条件を賃借人に通知する規定の新設については、「現行公認仲介業者法上の確認・説明義務には原契約解除時の転借人の地位や転貸人の弁済能力に関する事項が十分に反映されているとは考えにくいため、別途立法補完が必要である」と見解を示した。ただし、「公共機関だから安全だ」というような虚偽・誇張説明に対する罰則強化には慎重な立場を示した。彼は「規定自体がないのではなく、摘発と制裁の実効性が不足している側面がある」とし、罰則規定の新設よりも資格停止・登録取消など既存の行政制裁を積極的に運用する方がより実効的であると強調した。
ソク・スンイル 弁護士は資本金や業歴などの要件が最低限のハードルにはなり得るが、根本的な解決策にはなり得ないと考えた。ソク弁護士は「転貸人に資本金や業歴などの要件を求めることが最低限のハードルとして機能する可能性はあるが、資本金が会社に実際に留保されている金額ではないことを考慮すると、そのような要件が実質的な解決策になるとは期待できない」と指摘した。
ソク弁護士は代わりにリスク自体を資金構造の外に押し出す制度的装置を提案した。彼は今回のような契約の場合、保証金の一部を貸主または第三者（信託会社など）に預けることや、保証金に対する保証保険証券を発行して提出すること、契約内容を管轄機関に報告する制度を導入すれば、転借人がこの事件のように予期しない被害を受ける状況をかなり防ぐことができると見込んだ。
ウ・ウォンサン 弁護士も同様の問題意識から具体的な代案を示した。彼は転貸の活用が避けられない状況であれば、貸主・転貸人・転借人の三者間で契約書を作成し、転借人も賃貸権登記命令を活用できるようにするか、貸主が転貸人と連帯して責任を負う方向の制度整理が必要であると提案した。
一方、原貸主の法的責任を強化する方向には慎重論もあった。ソ・ジンヒョン 光雲大学不動産法学科教授は「原貸主に転貸に対する責任を過度に負わせると、中間賃借人の道徳的危険につながる恐れがある」と懸念した。保証金の一部だけを支払い、実際よりも高い金額で賃貸した後に失踪してしまうと、実際の責任は資産を持つ原貸主に移る逆説的な状況が発生する可能性があるという。ソ教授は「法理的にこのような形の被害を完全に防ぐのは容易ではない」とし、「結局、賃借人自身が契約相手が誰であるか、権利関係がどのように設定されているかを徹底的に確認することが重要である」と強調した。
結局、専門家たちは転貸という契約形態自体が持つ根本的な危険性に警戒すべきであると口を揃えた。キム・インマン 不動産経済研究所長は「家主との直接契約であれば訴訟や競売、差押えなど法的対応手段があるが、転貸は賃借人が別の入居者を入れる構造であるため、問題が発生した際に手を打ちにくい」とし、「そもそもこのような形の契約は避けるのが最善策である」と断言した。
キム・デジン 弁護士も実務的に同じ結論に達した。キム弁護士は「転借人は少額賃借人としても保護されない場合が多く、保証金の額が一定水準以上の転貸契約はあえてしないように案内している」と述べた。そして「契約が避けられない場合は、登記簿上の所有者と契約相手が一致しているか確認し、貸主の転貸同意があったかどうかも必ず確認すべきである」とし、「多家族住宅であれば、他の先順位の転借人がいるか、その保証金の規模はどのくらいかまで確認する必要がある」と助言した。ただし「このような情報が適切に提供されることは稀である」と警告した。続けて「このような情報が適切に提供されることは稀であるため、確認できない場合は契約自体を再考すべきである」と訴えた。
今回のソバーリン賃貸詐欺事件は、転貸関係において転借人が原貸主と直接的な法的関係を結べない現行法理の限界を浮き彫りにした。不合理な免責特約と制度的欠陥が絡み合って発生した今回の事件は、転貸契約に対する入居者の警戒心とともに、取引全般の安全装置を点検すべきという課題を残した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
