ソウル市は、政府が13日に発表した住宅供給対策において、移転費用の貸出規制緩和や再開発組合設立同意率の緩和、賃貸住宅の取得価格の引き上げなどの要求が一部反映されたと評価した。しかし、組合員地位譲渡の制限緩和や民間整備事業の容積率拡大などの核心的要求は除外されたと指摘した。
ソウル市はこの日午後2時に国土交通省の『賃貸市場及び売買市場の安定のための住宅迅速供給策』の発表後にブリーフィングを開き、このように述べた。名ノ準ソウル市住宅室長はこの日のブリーフィングで「ソウル市が政府に継続的に提案してきた事項の一部が反映された」とし、「ソウル市の提案が一部受け入れられ、住宅供給拡大のために制度改善に乗り出すという点は意義のある進展である」と語った。
ソウル市がこれまで政府に要求してきた主な事項は、△再開発組合設立同意率75%→70%の緩和 △移転費用貸出LTV70%水準の引き上げ △再開発賃貸住宅の義務比率調整 △民間整備事業の容積率拡大 △組合員地位譲渡制限の3年間の一時的猶予などであった。
この中で政府は再開発組合設立同意率を従来の75%から70%に引き下げ、公公共再開発・再建築事業施行者指定同意率も67%から60%に緩和した。これは整備事業の初期段階における住民の同意負担を軽減し、事業推進の速度を高めることを目的としている。
移転費用LTV40%維持…『終後資産』まで認めて貸出余力拡大
移転費用の貸出規制も一部緩和される。ソウル市が要求した住宅担保認定比率（LTV）70%の引き上げはそのまま反映されてはいないが、貸出限度を算定する基準を変更することで貸出余力を増やす方式である。従来は整備事業前の土地・建物価値である終前資産評価額を基準に移転費用貸出LTVを適用していた。今後は終前資産評価額と整備事業後の新築住宅の推定価値である終後資産評価額のうち、より大きい金額を基準にLTVを算定する。
ソウル市はこのような措置が移転費用貸出余力を増やすと評価しつつも、移転費用を家計貸出ではなく事業費貸出として認めてほしいという要求が反映されなかった点は残念だとの立場を示した。
名室長は「移転費用貸出規制緩和のために家計貸出ではなく事業費貸出に転換してほしいという内容が反映されなかった」とし、「整備事業の円滑な移転と迅速な事業推進のために追加的な措置が必要である」と述べた。
組合員地位譲渡・容積率緩和は除外…ソウル市『追加改善が必要』
一方、ソウル市が事業性と取引条件の改善のために核心的に要求していた組合員地位譲渡制限の緩和は今回の対策から除外された。ソウル市は投機過熱地区内の再建築・再開発事業の組合員地位譲渡制限を3年間一時的に猶予してほしいと要求してきた。工事費や分担金の負担などで事業参加が難しい組合員に取引の道を開くことで事業推進の速度を高める必要があるとの判断からである。民間整備事業の容積率を法的上限容積率の1.2倍まで拡大する案や再開発賃貸住宅の義務比率調整も反映されなかった。ソウル市は利用可能な土地が不足しているソウルでは、整備事業の事業性を高めることが供給拡大の鍵であるため、これらの課題が追加で改善されるべきだと主張した。
名室長は「事業性と取引条件に直接的な影響を与える核心課題が今回の対策に反映されなかった」とし、「住宅供給拡大効果を高めるために追加的な制度改善が必要である」と述べた。
公的寄与賃貸住宅の取得価格の現実化はソウル市の要求が反映された。ソウル市は整備事業の事業性と供給速度を高めるのに肯定的な影響を与えると評価した。
ただし、適用期間が一時的に終わるべきではないという立場である。名室長は「2028年までに着工して終わるのではなく、その後も継続的に一定の供給量が出なければならない」とし、「一貫して継続的に緩和してほしいというのがソウル市の要望であった」と述べた。
民間賃貸金融支援も『税制・実居住規制を共に緩和すべき』
民間賃貸分野ではプロジェクトファイナンス（PF）保証の拡大や新築住宅を購入する売買・賃貸事業者のLTV緩和、滅失予定住宅を購入する場合の貸出規制緩和などが含まれた。ソウル市は金融支援の拡大自体は肯定的に評価しつつも、税制と実居住要件がそのまま維持されれば民間賃貸供給拡大効果が制限される可能性があると指摘した。特に、購入賃貸事業者のLTV緩和が新築住宅にのみ適用され、規制地域の総合不動産税の合算課税が維持されると、供給拡大効果が大きくない可能性がある。ソウル市は3日に発表された税制改編案を含め、税制と実居住要件を市場安定と居住移動の観点から総合的に再検討してほしいと要請した。
グリーンベルト・龍山供給には慎重論…『都心整備事業を優先』
ソウル市は政府が検討中のソウル地域のグリーンベルト活用と公営住宅供給については慎重なアプローチが必要だと強調した。グリーンベルト解除に関しては、まだ具体的な対象地が公開されていないため、ソウルの都市計画と居住条件を十分に考慮すべきだとの立場である。都心公営住宅複合事業の候補地についても、ソウル市が除外の必要性を示した地域の反映の有無が明確でないため、候補地確定前に十分な協議が必要だと述べた。龍山国際業務地区についても、国際業務機能と居住条件を考慮した適正な住宅量、学校などの基盤施設の拡充、地域社会の受容性確保が先行すべきだと明らかにした。龍山子供公園については、龍山公園造成特別法により住宅開発が制限されているため、実際の住宅供給のためには法改正などの追加手続きが必要であると再度強調した。
ソウル市は政府と協力しつつ、未反映の規制改善を継続的に要求する方針である。特に、ソウル市の住宅政策に直結する対策が十分な事前協議なしに発表されたことに対しては遺憾の意を表した。
名室長は「韓国の住宅市場の核心であるソウルの供給政策は、中央政府とソウル市のいずれか一方の努力だけでは成果を上げることが難しい」とし、「政策策定過程の協議なしに発表後に協力を求めても実質的な協力は期待できない」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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