政府は家計貸出総量を緩和しつつ、投機的資金を厳しく制限する「ピンセット型」不動産金融管理に乗り出した。実需者の貸出の壁を解消するため、今年の家計貸出増加目標を2倍に引き上げたが、不動産市場に規制緩和の信号を送る可能性があることは懸念材料である。必要なところには資金を供給し、投機に流れる資金は遮断する政策の「運用の妙」が試されることとなった。
金融委員会は、今年の全金融機関における家計貸出増加率の管理目標を従来の1.5%から3%に引き上げた。全体の家計貸出が約1800兆ウォンであることを考えると、年間の増加余力は約30兆ウォンから60兆ウォンに増加することになる。上半期の貸出総量が急速に消化され、一部の銀行では残金貸出や移転費用貸出が制限されるなど、実需者の不便が増大したことに対する措置である。
政府は増加した余力を再建築・再開発の移転費用や新築団地の中途金・残金貸出、若者など実需者の住宅資金に優先的に配分する方針である。住宅供給過程で必要な貸出が銀行ごとの総量管理によって制限される状況を最小限に抑えることを目的としている。
ただし、増加した貸出余力をどこにどれだけ配分するかは、詳細な運用に依存する。移転費用・中途金・残金貸出も全体の3%の総量内で管理され、住宅担保貸出や信用貸出に配分する規模も金融機関との協議を経て決定される。総量を拡大しつつも、追加の余力が一般住宅購入資金に流れ込まないよう、銀行ごと・用途ごとに資金の流れを見極める必要がある。
市場に送る信号の管理も課題である。政府は従来の家計負債管理と不動産需要抑制の方針には変化がないとする立場である。しかし、年初に1.5%に設定した総量目標を数ヶ月で2倍に引き上げたため、市場ではこれを貸出規制緩和と受け取る可能性もある。
特に不動産市場に購入意欲が残る中で、貸出余力の拡大が住宅価格上昇の期待と結びつくと、当初の意図とは異なる結果を招く可能性がある。実需者の貸出の壁を防ぎつつ、「政府が結局資金を緩める」という期待を遮断する必要があるため、政策メッセージと実際の金融機関の窓口での実行をいかに一貫して管理するかが重要となった。
不動産プロジェクトファイナンス（PF）でも同様のジレンマが現れている。政府は住宅供給を前倒しするため、PF保証と資金支援の規模を従来の26兆3000億ウォンから47兆8000億ウォン以上に拡大し、住宅事業に対するPF自己資本比率規制の施行も2年間猶予した。資金調達に苦しむ正常事業に着工を支援するためである。
しかし、事業性が低いPF事業まで金融支援で延命させると、これまで金融当局が推進してきた不良事業の整理と健全性強化の方針が弱まる可能性がある。正常事業には流動性を供給し、不良事業は引き続き整理する必要があるため、PFでも支援対象の選別が重要となる。結局、家計貸出とPFの両方で「どれだけ資金を供給するか」よりも「どこに資金を供給するか」がより重要な局面に入った。
詳細な規制も実際の運用が鍵である。政府は非居住1住宅者に対して賃貸貸出を制限しつつも、過去の居住履歴や職場の移転・親の扶養などやむを得ない理由には例外を認め、一部の判断を金融機関に委ねた。実需者を保護するための例外が規制の回避や金融機関ごとの判断の違いにつながらないよう、細かな基準の整備が必要である。
金融業界関係者は「経済は結局心理戦であり、現在の市場心理は簡単には揺らがない」と述べ、「実需者の資金を遮断せずに総量拡大が不動産市場に誤った信号を送らないようにすることが、今回の対策で最も難しい部分である」と語った。
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