政府は住宅供給と入居過程での金融のボトルネックを解消するため、家計貸出供給余力を約30兆ウォン増やし、不動産プロジェクトファイナンス（PF）支援も大幅に拡大する。移転費用・中途金・残金貸出などの実需貸出が総量規制に阻まれないようにし、正常なPF事業には公的保証を増やして着工を支援する方針である。
金融委員会は13日、このような内容の「不動産市場安定のための金融総合対策」を発表した。住宅担保貸出比率（LTV）・総負債元利金返済比率（DSR）などの核心規制は維持しつつ、住宅供給と実需に必要な資金には余裕を持たせることが重要である。
まず、今年の家計負債総量増加率目標を当初の1.5％から3％に引き上げる。金融機関の家計貸出供給余力が約30兆ウォン追加で生まれる。政府はこれを一般住宅購入需要ではなく、再建築・再開発の移転費用や新築団地の中途金・残金貸出、若者の住居安定などに優先的に活用する方針である。
ただし、年初に設定した総量目標を数ヶ月で倍増させるため、当初の1.5％目標が過度に厳しかったのではないかとの指摘がある。総量規制が実需貸出まで阻む副作用が生じ、最終的に目標を再調整せざるを得なくなったためである。
移転費用や中途金・残金貸出など住宅供給関連の住宅担保貸出は金融機関の総量管理から別途管理される。総量規制のためにすでに分譲を受けた住宅の入居や整備事業が遅れる事態を防ぐためである。ソウルの「D.H 방배」、水原の「매교역 팰루시드」など9月入居団地で発生した残金貸出の混乱もかなり解消される見込みである。
問題は新たに生まれた30兆ウォンの貸出余力を政府の意図通りに管理できるかである。金融機関ごと・用途ごとの配分過程で一般住宅購入需要に転じると、総量拡大自体が規制緩和の信号として受け取られる可能性がある。
シン・ジンチャン金融委員会事務局長は「金融機関との協議を通じて全体的な総量管理の水準が具体化される」とし、「現場での不便が減少することが予想される」と述べた。
PF金融支援も拡大する。資金問題で正常事業の着工が遅延するのを防ぐため、支援規模を現在の26兆3000億ウォンから47兆8000億ウォン以上に増やす。正常事業の公的保証は今後3年間、年平均28兆7000億ウォンに拡大される。直前の3年間の平均13兆1000億ウォンの2.2倍である。
着工予定量が最も少ない2027年には33兆ウォンを集中供給する。住宅事業の保証比率も既存の90～95％から100％に一時的に拡大し、PF保証手数料30％引き下げ措置は2027年末まで延長される。
不良PF整理資金も増やす。キャンコのPF正常化支援ファンドを3兆ウォン以上新たに設立し、銀行・保険業界のシンジケートローンは1兆ウォンから5兆ウォンに拡大する。金融業界自身の正常化ファンドも7兆3000億ウォンから10兆ウォンに増やす。
PFエクスポージャーは2023年末231兆1000億ウォンから今年3月末169兆8000億ウォンに減少した。政府は構造調整過程で正常事業まで資金調達に困難を抱えていると見ている。ただし、保証と流動性供給を大幅に増やしながら、事業性が低下している事業まで延命させたり、PF構造調整が緩くなったという信号を送らないことが課題である。
ナム・ヒョクウウウ・ウリ銀行不動産研究院は「許可取得後、着工に移れない最大の理由は資金問題である」とし、「金融コストや工事費の上昇などで事業の停滞が長期化している整備事業に息を吹き込むことになるだろう」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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