政府は13日、住宅迅速供給策を発表した。公共用地や再開発・再建築の事業手続きを簡素化し、持分積立型公共分譲や普遍型公共賃貸、20年長期民間賃貸、若者向け普遍型賃貸など新たな住宅モデルを多数導入する。結婚後に政策融資が受けられなくなるいわゆる「結婚ペナルティ」も緩和される。
13日、国土交通部が発表した「8・13対策」によれば、公共用地は候補地の発表から着工までの期間を現行の平均68ヶ月から37ヶ月に短縮する。地区指定は12ヶ月から4ヶ月、地区計画は24ヶ月から13ヶ月、補償・移転などの用地確保段階は44ヶ月から24ヶ月に短縮される。事業条件に応じて、発表後21〜34ヶ月以内に着工する特化モデルも適用される。
再開発・再建築の規制も緩和される。再開発組合設立の同意率は現行の土地所有者75%から70%に、公共再開発・再建築事業者指定の同意率は67%から60%に引き下げられる。施工業者の一般競争入札に一社のみが参加した場合、再入札手続きや入札書提出期間などが短縮される。
◆ 低所得者層中心の公共賃貸→無住宅一般も対象となる「普遍型」を新設
賃貸住宅制度は大きく変わる。政府は既存の公共賃貸とは別に「普遍型公共賃貸住宅」を新設する。
現行の公共賃貸は中位所得150%以下という所得制限と低所得者層中心の供給クォーターが適用されるが、普遍型は入居対象を広げる。全体の50%以上は無住宅の若者に供給し、残りは無住宅の一般に供給される。
立地も3期新都市の駅近やソウル市中心部などの好立地を中心に設定される。2ベイ中心の間取りを3ベイに改善し、仕上げ材も民間住宅レベルに引き上げる計画だ。基本居住期間は6年だが、出産のたびに延長され、未成年の子どもが3人以上いる場合は最大20年まで居住可能となる。首都圏の規制地域で民間分譲の「拾い物」物件が発生した場合、LHなどが優先的に買い取り、普遍型公共賃貸として供給する方針も進められる。
民間では20年以上の長期賃貸モデルが新たに生まれる。現在の公共支援民間賃貸は長期間事業者を支援する金融構造が不足しているとの判断から、HUG保証付き「賃貸住宅担保長期モーゲージ」を導入する。建設期間と賃貸運営期間を含めて最大34年間の長期金融支援を受けられる構造だ。
20年賃貸の場合、基金出資限度は総事業費の11%から14%、基金融資限度は最大1億2000万円から2億円に拡大される。融資金利は10年賃貸の2.6〜3.4%より低い2.0〜2.8%が適用される。初回賃料は市価の95%程度に設定される。
若者向けには「普遍型賃貸」も新たに導入される。既存の若者賃貸は首都圏1人基準で支援限度が最大1億2000万円で、優先順位と配点に基づいて対象者を選定するが、新しいタイプは限度を2億4000万円に引き上げ、抽選方式で供給される。既存の若者賃貸はそのまま維持し、別のタイプを追加する形となる。
◆ 家賃の25%だけで入居…公共分譲の15%は持分型・収益共有型
公共分譲方式も変わる。政府は公共分譲物件の約15%を持分積立型または収益共有型で供給する。
持分積立型は最初から家賃全額を支払う必要がない。政府が示した例では、最初に分譲価格の25%だけを支払い、その後5年ごとに20%ずつ持分を追加取得し、20〜30年かけて所有権を確保する方式だ。収益共有型は住宅基金から住宅購入資金を低利で支援し、将来的に住宅から発生した収益を基金と分譲者が分け合う構造となる。収益共有型には最大LTV70%の低利貸付が支援される。
結婚により政策融資が受けられない問題も改善される。現在、ディディムドル・ブチムク・ボゴンジャロンなどは結婚後に夫婦合算所得で融資資格を審査するが、今後は夫婦の一方でも一般所得基準を満たせば融資を受けられるように変更される。例えば、年収5000万円と7000万円の夫婦が現在は合算所得1億2000万円でディディムドル融資対象から外れるが、改善後は5000万円所得者を基準に審査されることになる。
賃貸の安全装置も増える。若者の賃貸保証金返還保証料支援対象は現行の年収5000万円・保証金3億円以下から、年収約6500万円、保証金は首都圏7億円・非首都圏5億円以下に拡大される。支援額も最大40万円から50万円に引き上げられる。
新たな「賃貸安心信託」も導入される。借主が家主に賃貸金を直接支払うのではなく、公的性格の賃貸安定化機構に預け、この機構が賃貸金を運用して得た収益を家主に月賃として支払う。借主は賃貸保証金の保護を受け、家主は延滞リスクなしに約4〜5%の月賃収益を得られるというのが政府の構想だ。9月に家主の募集を開始し、年末から入居を進め、LHの買い取り賃貸500戸も試験供給される。
非アパートの建築規制も緩和される。多世帯・多家族の建築面積制限は660㎡から1000㎡未満に、また多家族住宅の階数は3階から4階に拡大される。日照規制も緩和され、通常4〜5階部分を斜線型ではなく垂直に建設できるようになる。政府は階数規制の緩和だけで同じ面積で約33%の戸数を増やせると見込んでいる。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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