ソウルのアパートの賃貸物件は、最近の3ヶ月間で30%近く増加したが、賃貸物件は2年前と比べて20%以上減少していることが明らかになった。全体の賃貸物件は回復しているものの、長期的には賃貸が減少し、月賃貸の割合が高まる傾向が顕著である。さらに、非居住用住宅の税負担を増やし、実居住と売却を促す税制改編が実施されれば、月賃貸化が一層加速するとの懸念が出ている。
5日、不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル」によると、4日現在のソウルのアパート賃貸物件は38,356件に達した。4月21日の29,754件と比較すると28.9%の増加である。
しかし、物件の構成は変化している。賃貸物件は20,803件で全体の54.2%、月賃貸物件は17,553件で45.8%を占めている。2024年同時期の賃貸物件26,599件と比較すると、2年で21.8%減少した。昨年も賃貸物件は22,865件にとどまり、減少傾向が続いている。
一方、月賃貸物件は2024年の14,547件から今年は17,553件に20.7%増加した。全体の賃貸物件における月賃貸の割合も同期間に35.4%から45.8%に10.4ポイント上昇した。最近賃貸物件が増加しているにもかかわらず、賃貸供給が回復したとは言えない理由である。
賃貸供給不足の中で、価格上昇も続いている。KB不動産によると、7月のソウルのアパート賃貸価格は前月比1.34%上昇した。6月の1.43%より上昇幅はわずかに減少したが、需要の多い地域を中心に上昇傾向が続いている。ソウルのアパート賃貸需給指数も126.2で、売買需給指数112.6を上回った。この指数が100を超えるほど、賃貸需要が供給を上回ることを意味する。
現在の賃貸物件の減少を最近の税制改編の結果と見ることはできない。入居物件の減少やギャップ投資の萎縮、賃貸詐欺後の賃貸市場の構造変化、賃貸人の月賃貸好みが蓄積された結果に近い。しかし、政府の2026年税制改編案が実居住の特典を増やし、非居住・賃貸目的の住宅の負担を増加させる方向で設計されているため、今後の家主の選択に影響を与える可能性が指摘されている。
改編案は、実居住1住宅者の総合不動産税の基本控除を現行の1億2,000万円から1億4,000万円に拡大する一方、保有住宅に居住しない1住宅者の控除額は9,000万円に引き下げる。多住宅者は基本控除9,000万円のうち4,000万円のみ一括控除を受け、残りの5,000万円は全住宅の価額に対して実際に居住する住宅が占める割合に応じて適用される。保有住宅に1戸も居住しない場合、基本控除額は4,000万円に減少する。
3戸以上保有者と調整対象地域の住宅保有者の公正市場価格比率も現行の60%から2027年に70%、2028年に80%に段階的に引き上げられる。1世帯1住宅者は除外される。譲渡所得税の長期保有特別控除は、居住期間中心の長期居住所得控除に改編され、控除額にも2028年に2億円、2029年から1億円の上限が導入される。
政府は実居住特典を強化し、多住宅者に譲渡税の中和緩和期間を設けることで、賃貸目的の住宅が売買市場に出ることを期待している。しかし、家主の選択が必ずしも売却に結びつくわけではない。非居住状態で保有する場合、税負担が増加すれば住宅を売却するか直接入居し、保有を続ける場合は増加したコストを賃料に反映させる可能性がある。
家主が直接入居すれば、その住宅は賃貸市場から外れる。しかし、既存の居住住宅を再び賃貸市場に出すかどうかによって、全体の賃貸供給に与える影響は異なる。保有税のように毎年現金で納付しなければならない負担が増加すれば、賃貸人は現金流を確保するために賃貸よりも月賃貸を好む可能性が高まる。南赫宇 みずほ銀行不動産研究所は「契約満了後、新規契約分から月賃貸を受け取ろうとする賃貸人が増える可能性がある」と診断した。
売却が増えても、賃貸市場に必ずしも好影響を与えるわけではない。賃貸住宅を無住宅の実需者が購入すれば、その住宅は賃貸市場から外れる可能性がある。貸出規制により、賃借人の購入転換が制限されると、賃貸需要は残ったままで供給だけが減少する状況も発生する。
朴勲 ソウル市立大学税務学科教授は「市場は税制だけでなく、供給や金利、貸出規制、景気状況が相まって動く」と説明した。税制上の売却インセンティブを高めても、賃借人が購入者に転換するための金融条件や代替賃貸住宅の供給が整わなければ、賃貸市場の不安が続く可能性がある。
登録賃貸住宅に関する特典の縮小も変数である。政府は調整対象地域の長期・短期登録購入賃貸アパートに適用される譲渡税の中和除外と長期保有特別控除を段階的に廃止する計画である。2027年末まで現行の特典を維持し、その後2028年に縮小し、2029年からは廃止する方式である。
適用対象が調整対象地域の一部登録購入賃貸アパートに限られるため、全体の賃貸市場に与える影響を過大評価してはならない。しかし、非居住用住宅の課税強化と登録賃貸特典の縮小が相まれば、民間賃貸人の長期保有インセンティブを低下させ、増加したコストを月賃貸で回収しようとするインセンティブを高める可能性があるとの指摘がある。
結局、既存の賃貸住宅の売却を促進しつつ、増加する賃貸需要を吸収する民間・公共賃貸住宅供給経路を確保する必要があるとの声が上がっている。新規供給が十分でなければ、売買物件が増えても賃貸市場の需給不均衡は逆に大きくなる可能性がある。
徐鎮亨 光云大学不動産法務学科教授は「誰かが住宅を分譲して賃貸に出すことができなければ、賃貸供給は実現しない」と述べ、「賃貸住宅を供給する需要と事業性を無視したまま供給拡大を期待するのは難しい」と指摘した。
政府の税制改編案には、月賃貸税額控除対象金額の上限を年間1,000万円から1,200万円に引き上げ、若者には2027年から3年間、総給与水準に関係なく17%の控除率を適用する案も含まれている。月100万円の月賃貸を支払う総給与5,000万円の若者は、控除額が170万円から204万円に増加する。
しかし、月賃貸税額控除は、すでに支出した賃貸料の一部を後から返還する制度である。賃貸物件の減少や月賃貸への転換自体を防ぐ供給対策とは見なせない。控除対象も無住宅の労働者や誠実な事業者に限定されているため、所得や契約条件によって特典を受けられない賃借人が生じる可能性がある。
李昌武 漢陽大学都市工学科教授は「賃貸市場の不安に対する根本的な対策がほとんど示されていない点が最も大きな残念である」と述べ、「民間賃貸人のコストと収益性が悪化すれば、賃貸住宅供給が減少するか、増加した負担が賃借人に転嫁される可能性がある」と指摘した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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