◆保有・居住それぞれ最大40%…非居住控除縮小検討
20日、関係省庁によると、政府は14日から供給・金融・税制分野ごとの討論会を実施し、23日には大統領主催の不動産大討論会を開催する。分野ごとの討論会やオンライン意見収集から得られた内容を総合し、今後の不動産政策と税制改編の方向性を議論する予定である。
具体的な改編案はまだ確定していない。しかし、政府が示した長特控除に関する論点は、非居住住宅に対して控除を縮小するか、超高額住宅に対して控除率を差別化するかなどが予想される。
長特控除は、不動産を長期間保有した人が住宅を売却する際に、譲渡益の一部を控除し、譲渡税の負担を軽減する制度である。長期間蓄積された譲渡益が一度に課税されることによる税負担の急激な増加を緩和することを目的としている。
現行制度でも1世帯1住宅者については、保有期間と居住期間を共に反映する。譲渡額が12億ウォンを超える1世帯1住宅の課税対象譲渡益に対して、保有期間ごとに年4%ずつ最大40%、居住期間ごとに年4%ずつ最大40%が控除される。保有・居住期間がそれぞれ10年以上であれば、控除率は最大80%に達する。一方、1世帯1住宅以外の一般不動産は3年以上保有した場合から控除率が適用され、15年以上保有すれば最大30%の控除を受ける。
したがって、改編の核心は実居住要件を新たに導入するのではなく、単純保有に基づく控除の割合を減らし、実際の居住期間に対する恩恵を強化することである。現在、実居住していない1住宅所有者も長期保有に基づく控除を受けることができる。政府内外では、保有控除の上限を引き下げ、居住控除を拡大するか、超高額住宅に対しては最大控除率を引き下げる案が挙がっている。
改編に賛成する側は、実居住していない住宅を長期間保有しているという理由だけで税制上の恩恵を与えることは、実需者中心の課税原則に合致しないと主張している。特に住宅価格と譲渡益が大きくなるほど、実際の控除金額も大きくなるため、超高額住宅に最大80%の控除率を同じように適用することが適切か再検討すべきであるという。
◆退職者の税負担・物件の流動性低下懸念…経過措置が鍵
制度改編に伴う副作用も解決すべき課題である。既存制度を前提に長期間住宅を保有してきた1住宅所有者に強化された基準を一律に適用すると、税制の予測可能性が損なわれる可能性がある。職場や家族の問題などで実居住できない1住宅所有者や、住宅売却代金で老後の生活費を確保しようとする退職者の税負担が予想以上に大きくなる可能性もある。
国家データ庁によると、2024年の全国住宅供給率は102.7%で、住宅数は世帯数を上回ったが、自家占有率は57.7%にとどまり、実居住と資産保有が必ずしも一致しない構造が続いている。また、国土交通省の2024年住宅実態調査では、自家保有率が61.3%と集計され、相当数の住宅が投資または賃貸目的で活用されていることが示された。このような構造は、実居住中心の課税の必要性を裏付ける根拠として示されている。
長特控除の縮小が逆に物件の流動性低下につながる懸念も出ている。譲渡税負担が急激に増加すると、住宅保有者が売却を先延ばしにし、市場に出る物件が減少する可能性がある。制度施行を前に物件が一時的に集中したり、逆に改編案が確定するまで取引が萎縮する可能性もある。
したがって、市場の関心は控除率だけでなく、適用対象と施行時期にも集中している。既存保有者に対して従来の規定を適用する経過措置を設けるか、改編後に取得した住宅から新基準を適用するかによって、実感する税負担が大きく変わる。控除率を段階的に調整したり、一定期間猶予する案も市場への衝撃を和らげる代案として挙げられている。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究員は「住宅供給の拡大が市場の安定につながるためには、需要と供給のバランスが必要である」と述べ、「需要を抑制しながら供給を増やすというのは方向性が異なる可能性があるため、需要抑制と1住宅実居住強化の方針が市場に与える影響も併せて議論すべきである」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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