政府は23日に大統領主催の不動産大討論会を開催する。これまで供給、金融、税制をテーマに意見を聞いてきたが、今必要なのは意見の集約ではなく、政策の優先順位と実施順序である。住宅価格を直ちに抑える対策と数年後の供給を増やす政策、家計負債を管理する金融と住宅を建設するための金融が互いに衝突しないように整理する必要がある。今回も『緩和か規制か』という従来の論争にとどまるなら、市場の不確実性を増すだけである。
現在の市場は一方向で説明することが難しい。最近、ソウルのアパートの売買価格と賃貸価格はそれぞれ0.30%、0.28%上昇し、同時に上昇した。経済の一部では住宅価格の上昇が続く一方で、地方では完成後も売れない住宅が積み上がっている。首都圏の入居不足は現実化しているが、後続の着工と分譲は均等に回復していない。政府が住宅価格の過熱と家計負債を警戒するのは当然である。しかし、供給現場の事業性悪化や金融のひっ迫、中長期的な供給基盤の弱化も無視してはいけない。このような市場に地域や住宅タイプを区別しない一律の処方を適用すれば、過熱を抑えようとして他の地域の停滞を引き起こす可能性がある。
供給には短期と中長期の対策が必要である。購入賃貸と非アパート供給は、当面の空白を埋めるために必要である。しかし、非アパート供給はアパートの入居量を代替することはできず、数年後の供給不足を解消するには限界がある。再開発・再建築や民間住宅事業は時間がかかるという理由で先延ばしにすべきではない。今始めなければ、3～5年後にも供給不足は繰り返される。政府は短期的な補完策と中長期的なアパート供給計画を同時に発表する必要がある。
金融も用途に応じて区分すべきである。住宅価格の上昇を助長する住宅購入ローンと実際の住宅供給に使われる事業費・PF金融を同じ基準で扱ってはいけない。しかし、供給という名の下にすべての規制を緩和することもできない。着工可能性と供給効果、資金の使用先が明確な事業に限って選別的に金融を支援すべきである。実需者向けの金融も住宅価格と所得、返済能力、実居住の有無に応じて選別する必要がある。
税制も方向性だけでなく、組み合わせと実施順序が重要である。税制は住宅の数だけでなく、保有額と実際の居住の有無も考慮すべきである。超高額・非居住・多住宅保有者の負担を現実に合わせて調整しても、取引の出口を塞いではならない。保有税だけを先に高くすれば、物件の流動性が低下し、賃料負担に転嫁される可能性もある。保有税と譲渡税を同時に設計し、税負担の対象と強度、実施時期と経過措置を明確に示す必要がある。
23日の大討論会で大統領が示すべきは、利害関係者の要求を適当に混ぜた妥協案ではない。直ちに実施する市場安定策と任期内に着工する量、その後の完成・入居まで続く段階的なタイムテーブルを明らかにすべきである。実需者向け金融と供給金融を投機的な貸付と区別する基準も明確にする必要がある。供給と規制、金融と税制の政策の時計がそれぞれ異なって動くと、一方の対策が他方の効果を崩壊させる。十分に意見を聞いたなら、今は優先順位を定めて実行する時である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
