![ソウル都心の全景。2026年3月18日[写真=ユ・デギル記者 dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/05/15/20260515145332949461.jpg)
再建築・再開発は古い家を壊して新しいアパートを建設する住宅改善事業を超え、都市の消費地形を再編する現象として定着している。大規模団地の入居と基盤施設の改善が商圏周辺に滞在する人口を引き上げ、新築住宅の需要が生活密着型の消費を拡大させ、オフライン商圏の新たな成長要素として浮上しているとの分析がある。
17日、ソウル市の商圏分析サービスの統計を分析した結果、ソウルの主要な整備事業地周辺の「常住人口」は最近5年間で顕著な増加傾向を示した。常住人口は道路や建物周辺に滞在する人口で、商圏分析のための指標の一つとして活用される。
最も顕著な場所は江東区の둔촌（ドンチョン）であった。둔촌の常住人口は2020年第4四半期の544万人から2025年第4四半期には792万人に45.5%増加した。同期間の商圏推定売上高は約852億ウォンから約1010億ウォンに18.6%増加した。
둔촌は둔촌주공（ドンチョンジュゴン）を再建築した1万2032戸規模のオリンピックパークフォレオンの入居が2024年末から本格化する地域である。大規模団地の入居とともに引越し・生活サービス需要、新規商業施設利用者、背後の生活圏消費が複合的に流入し、生活圏自体の規模が拡大した影響と考えられる。ただし、常住人口の増加幅に比べて売上増加率は低く、商業施設の入居と生活消費圏の形成にはさらに時間が必要な段階であると見られる。
東大門区の이문（イムン）も常住人口が490万人から684万人に39.4%増加した。商圏推定売上高は約1121億ウォンから約1421億ウォンに26.8%増加した。이문は이문1再整備促進区を再開発したラミアン・ラグランデの入居が2025年1月に始まる地域である。既存の大学街・住宅混合商圏に新築アパートの消費層が加わり、商圏の性格が変わる様子が見られる。
一方、잠원（ジャムウォン）と길동（ギルドン）は人口増加幅よりも売上増加幅が大きかった。西区の잠원は常住人口が648万人から713万人に9.9%増加したにとどまったが、商圏推定売上高は約2453億ウォンから約3294億ウォンに34.3%増加した。新反浦4地区を再建築したメイプルジャイの入居と漢江沿いの高級住宅需要が結びつき、消費力が強化された影響と考えられる。
江東区の길동も常住人口の増加率は8.0%にとどまったが、推定売上高は約3185億ウォンから約4256億ウォンに33.6%増加した。길동は大規模整備事業が直接集中した地域ではなく、둔촌の大規模団地の入居と江東圏の新築住宅需要を吸収した背後の生活商圏として解釈される。
地域別の数値を総合すると、整備事業が商圏に与える影響は一方向だけではないことが示されている。둔촌と이문のように大規模団地の入居が商圏周辺に滞在する人口を先に引き上げる場合もあれば、잠원と길동のように人口増加幅は大きくないが売上がより早く反応する場所もあった。
業界では、整備事業が単なる住宅供給を超えて商圏構造自体を変化させているとの分析も出ている。過去の再建築初期段階では空室と商圏の停滞懸念が大きかったが、最近では大規模団地の新築入居後に消費人口が回復し、フランチャイズ・生活密着業種・医療機関・学習塾・大型商業施設中心の商圏再編が見られるという。
ただし、新興商圏の成長にも緩衝地帯のない急激な開発は既存の老朽商圏の停滞を招く可能性があるとの指摘もある。用山区の한남3区（ハンナム3区）周辺の再開発事業が代表的である。한남3区は2025年2月に撤去に入る大規模再開発事業地で、今後5988戸規模の団地に整備される予定である。撤去と移転が本格化する中、区域内の商業施設と商店はすでに閉業が急速に進んでいるとの地域商人の説明がある。
最近まで流動人口が集中していた梨泰院駅周辺の商圏は相対的に打撃が少ないが、区域内の既存生活商圏は空白が大きくなる雰囲気である。再開発後に新しい商圏が形成されても、既存の商人が高騰した賃料と変わった消費構造に耐え、再び参入できるかは別の問題である。
成北区の장위（チャンウィ）にあるある商業施設の分譲関係者は「工事期間中には一時的な停滞を経験する上、入居後には流動人口構造自体が変わることが多く、商業構造と商業施設自体が入れ替わることも少なくない」と述べ、「特に1万戸前後の大規模団地の場合、事実上新しい新都市級の消費圏が新たに形成され、地域特性に応じて商圏の成長でも格差が現れている」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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