京畿道の水原・高陽・龍仁などの特例市で共同住宅のリモデリング基本計画を直接処理できる法案が国会を通過したが、現場では再建築を好む傾向が広がっている。このため、政策の効果が限られる可能性があるとの評価も出ている。
10日、業界によると、人口100万人以上の大都市である特例市の権限を拡大する「特例市支援に関する特別法」案が7日に国会本会議で可決された。この法案は「特例市の長が処理できる事務」に共同住宅リモデリング基本計画の策定・変更に関する業務を追加し、知事の承認を不要とするものである。
共同住宅リモデリング基本計画は、世帯数が最大15%増加するなど、リモデリング事業で発生する移転需要を集中管理し、事業を支援するための10年単位の計画を指す。事業段階ごとの実施方針や住民の意見反映、需要分散などを総合的に設計する役割を果たす。
現在、ソウル市、広域市、特別自治市を除く人口50万人以上の大都市の市長が共同住宅リモデリング基本計画を策定・変更する場合、住宅法第72条第4項に基づき知事の承認を受けなければならない。例えば、水原市が都市計画委員会の審議を経て策定した基本計画を京畿道に承認申請する必要がある構造である。京畿道の関係部署との協議および道計画委員会の審議を経て初めて最終告示が可能であった。
この手続きが省略されることで、地域の状況に合った支援策をより迅速に整備できるとの期待が高まっている。実際に自治体もリモデリング活性化のための方向性を示してきた。
水原市は基本計画で「条例制定後も実質的な支援策が不足している」と判断し、リモデリング支援センター設立の方向性を示した。龍仁市は基本計画で長寿命化やモジュラー工法など、政府の政策と連携した技術適用ガイドラインを示した。
しかし、現場の雰囲気は期待とは大きな温度差がある。特に分譲・一山・平村・山本・中洞などの1期新都市では、リモデリングを推進する団地が事業の遅延や内部対立を経験し、再建築に転換する事例が相次いでいる。一時リモデリング市場の最大の拠点と呼ばれていた京畿道の核心地域からの脱却が本格化し、市場の動力が弱まっている様子である。
一山新都市が代表的な例である。高陽市でリモデリング事業として初めて組合設立認可を受け、注目を集めた文村村16団地は、組合解散と事業中断を求める反対意見が高まり、内紛に巻き込まれた。同日、組合設立認可を受けた江仙村14団地は、昨年の総会でリモデリング組合の解散を決定し、事実上事業を中止した。
事業推進過程で収益性とスピードに対する不確実性が高まる中、住民の選択が再建築に移行しているとの分析がある。最近、再建築規制が緩和され、容積率インセンティブが拡大する中で事業性が改善された一方、リモデリングは世帯数を最大15%までしか増やせず、一般分譲の世帯数が制限されている。
特例市権限の拡大が制度的基盤を整えた点には意義があるが、実際の事業推進の可否は別の問題であるとの指摘がある。高陽市のあるリモデリング推進団地の住民は「手続きが早くなったとしても（保有者が）どれだけ利益を得られるかが重要だ」と述べ、「最近は再建築規制が緩和され、事業性が良く見えるため、住民の間でも事業の方向性を再考しようという話が続いている」と語った。
それでもリモデリングを代替案として推進する地域もある。リモデリング推進可能年限は竣工後15年で、再建築可能年限（30年）の半分の水準であり、組合員地位の譲渡制限などの規制から比較的自由であるためである。
水原の永通区では25年以上経過した既存のアパートを中心にリモデリング事業が活発に推進中である。新星・新安・双龍・振興（民営5団地）や斗山・宇成・漢信（民営8団地）に続き、昨年末にマタン東アパートが容積率307%を適用され、事業計画の承認を受けた。また、龍仁の水地区では最近、水地トリエチェアパートを含む合計6団地（△水地初入村アパート △保元アパート △東部アパート △韓国アパート △成福駅リバーパーク）が事業計画の承認を受けた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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