譲渡所得税の中間税率再導入、江南地区は再建築の期待で長期的な保有へ

江南地区の多住宅所有者は「売却より保有・贈与」に転換

外郭地域でも実需が集まり「物件の流動性低下」が深刻化…「急売が消え、価格が上昇」

19日にソウルの松坡区ロッテワールドタワーから見たアパートの様子。 [写真=聯合ニュース]

 

多住宅所有者に対する譲渡所得税の中間税率が4年ぶりに復活し、ソウルのアパート市場は本格的な「物件の流動性低下」局面に入るとの見通しが強まっている。中間税率の再導入後、江南地区では再建築への期待感を背景に長期的な保有に入る一方、外郭の中低価格地域では賃貸市場の不安が売買需要を刺激し、価格上昇圧力を高めるとの分析がある。地域ごとの状況は異なるが、方向性は同じであるとの市場の共通した見解である。
 
10日の業界によると、江南地区では節税目的の物件が消化された後、家主の期待感が急激に高まっている。大治洞のウンマアパート近くの仲介業者の代表は「今は価格を引き上げようとする物件だけが残っている」と述べ、「再建築団地の場合、許可段階に応じて数千万円から数億円でも高く売ろうとする雰囲気が強い」と語った。彼は「ウンマも事業施行許可が出れば価格がさらに上がるという期待が大きい」とし、「中間税率の猶予期間には節税目的の物件が早めに出てきたが、今後は逆に物件の供給不足の可能性がある」と予測した。
 
中間税率の施行後、江南地区の物件の流動性低下の速度はすでに価格に反映され始めている。5月の第一週の時点で、松坡区（0.17%）、瑞草区（0.04%）は節税目的の急売物件が消化された後、価格を引き上げて反発の流れを見せている。
 
税制優遇を受けるための取引が終了し、処分時期を逃した多住宅所有者が保有や贈与に転換することで、新規物件の流入はさらに制限される見込みである。10日から適用される中間税率の下で、3戸以上を保有する者の実効税率は地方所得税を含めると最高82.5%に達する。このような税負担が逆に多住宅所有者の物件の流出意欲を削ぐ要因となるとの分析が業界から出ている。大治洞のある公認仲介業者の関係者は「中間税率の猶予期間に処分できなかった家主はすでに贈与や長期保有に方向を変えた」とし、「10日以降にはこの動きがさらに強まるだろう」と述べた。
 
現在のところ、物件の流動性低下の流れを逆転させる明確な変数は見当たらない中、政府が検討中の長期保有特別控除の改編は潜在的な物件の流出要因として注目されている。大治洞のB仲介業者は「長期保有特別控除の要件が強化されれば、5〜10年保有している家主が動く可能性がある」としつつも、「まだ国務会議の通過など変数が残っているため、様子を見ている雰囲気である」と説明した。
 
ソウルの外郭では、別の形で供給の減少と価格上昇が絡み合っているとの分析がある。多住宅所有者の急売が消化された後、賃貸物件の不足が深刻化し、分家や新婚需要が売買市場に流入するとの見通しがある。

東大門区のある公認仲介業者の関係者は「賃貸物件がないため、仕方なく売買に戻る客が続いている」と述べ、「急売もなく、賃貸もない状況が重なり、今年下半期までこの雰囲気が変わることは難しいと思う」と語った。

専門家は、ソウルの外郭地域も譲渡税の中間税率再導入後に上昇圧力がさらに強まると警告している。特に政府の追加規制の示唆にもかかわらず、中低価格帯を中心に賃貸が上昇し、売買価格がそれに続く流れが当分続くとの分析が有力である。
 
金仁満（キム・インマン）金仁満不動産研究所長は「昨年2〜3月の漢江ベルト地域の価格調整は、トレンド的な下落というよりも譲渡税の中間税率を回避しようとする売主の合理的選択によって生じた一時的な現象である」とし、「中間税率の圧力に一時的に足踏みしていた江南地区と漢江ベルトはすでに反発の兆しを見せており、15億ウォン以下の地域はむしろ価格が上昇傾向を維持するだろう」と分析した。
 
李恩亨（イ・ウンヒョン）大韓建設政策研究院研究員も「住宅価格の流れは主要地域を中心に上昇傾向が続く余地が大きい」とし、「内外の変数を考慮すると、ソウルの外郭地域も住宅価格が簡単に下落する構造にはならないだろう」と見込んでいる。

* この記事はAIによって翻訳されました。

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