多住宅者の譲渡所得税中課税の猶予措置終了を前に、ソウルの住宅市場で贈与と直取引が増加している。中課税が再適用されると税負担が大幅に増えるため、多住宅者は単純売却以外にも負担付き贈与や家族間の低価格譲渡などで節税を図っている。
大法院登記情報広場によると、先月のソウルでの集合建物の贈与登記件数は1980件で、前月の1345件から47.2%増加した。これは2022年12月の2384件以来、3年4ヶ月ぶりの最多である。集合建物にはアパートや連立・多世帯住宅、オフィステルなどが含まれる。
全国の贈与件数も5560件で、2022年12月の9342件以来の最大値を記録した。これは多住宅者の譲渡税中課税猶予終了を前に、税負担を減らそうとする動きが反映されたものである。特に賃借人付きの住宅売却が今月9日まで許可されているため、子供に負担付き贈与の形で住宅を譲るケースが増えているようだ。
地域別では、松坡区が161件で最多、続いて陽川区135件、蘆原区118件、瑞草区115件、龍山区106件、江南区・銅雀区がそれぞれ104件であった。龍山区は前月の54件から106件に95.3%増加し、増加幅が大きかった。江南圏や龍山などの高価住宅密集地域だけでなく、陽川・蘆原などでも贈与が増えていることから、中課税再開を前にした多住宅者の節税需要がソウル全域に広がっていると解釈される。
ソウルのアパート直取引も増加傾向にある。国土交通部の実取引価格公開システムによると、ソウルのアパート直取引件数は今年2月の109件から3月に185件、4月に234件に増加した。4月の全体申告分4544件のうち、直取引の割合は5.15%であった。直取引は公認仲介業者を介さない取引で、家族や親族など特殊関係者間の取引が少なくない。
地域別では、4月の瑞草区の直取引割合が15.8%で最も高く、江南区は7.8%、永登浦区と広津区はそれぞれ7.3%を記録した。市場では譲渡税中課税施行前に家族や親族などに市場価格より低い価格で譲ろうとする需要が一部反映されたとの分析がある。
現行の相続税・贈与税法では、特殊関係者間の取引でも申告価格が最近3ヶ月の実取引価格より30%低い金額と3億円のうち少ない金額の範囲を超えなければ正常取引とみなされ、贈与税が課されない。このため、一部の多住宅者は中課税適用前に直取引を利用して保有住宅を整理しようとしているようだ。
多住宅者の譲渡税中課税猶予は今月9日に終了する。10日から調整対象地域内の多住宅者が住宅を譲渡すると、基本税率に2住宅者は20%ポイント、3住宅以上保有者は30%ポイントが加算される。地方所得税を含めると、実効税率は最高82.5%に達する。
ただし、政府は中課税猶予終了に伴う混乱を減らすため、補完措置を用意した。今月9日までに土地取引許可を申請し、一定期間内に残金支払いや登記など譲渡手続きを完了すれば中課税を回避できる。江南3区と龍山区は9月9日まで、ソウルの残り21区と京畿12地域は11月9日までに譲渡手続きを完了しなければならない。
一方、賃借人がいる住宅も例外が適用される。2月12日時点で賃貸契約が存在し、今月9日までに土地取引許可を申請すれば、無住宅者の購入に限り実居住義務が賃貸契約終了日まで猶予される。
業界関係者は「残りの期間、多住宅者の最後の節税動きが続くだろう」とし、「単純売却が難しい場合、贈与や負担付き贈与、特殊関係者間の直取引を検討するケースが増える可能性がある」と説明した。しかし、「低価格譲渡や負担付き贈与は将来、課税当局の検証対象となる可能性があるため、取引価格の算定や債務承継の要件を慎重に検討する必要がある」と指摘した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
