10月15日で不動産対策が発表されてから1年が経過する。ソウルのアパートの売買価格と賃貸価格はそれぞれ約10%上昇し、江南地区の過熱と投機需要を抑制したとの評価もある。政府が約束したのは国民の住居安定である。賃借人の不安を除外して成績を評価することはできない。
当時、政府はソウル全域と京畿道の12地域を規制地域および土地取引許可区域に指定した。実居住義務により、賃貸を利用したギャップ投資を制限し、首都圏および規制地域の住宅ローンの上限は、住宅価格が15億ウォンを超えると4億ウォン、25億ウォンを超えると2億ウォンに引き下げられた。高額住宅の借入購入を抑制し、実居住中心の市場再編を目指した設計であった。
その意図が一部機能した痕跡はある。韓国不動産院の統計によれば、昨年10月20日から今年10月5日までの間に江南区のアパートの売買価格上昇率は1.40%、瑞草区は3.35%で、ソウルの平均10.42%よりも低かった。最近では、両地域ともに9週連続で下落している。高額住宅の借入購入とギャップ投資にブレーキをかけた効果を否定する必要はない。ただし、税制の変化なども影響しているため、すべてを10月15日の対策の成果とすることはできない。
問題は、抑制された需要だけを見て移動した需要を見逃すことである。ローンを利用できる可能性が相対的に高い中低価格住宅に実需が集中したとの分析がある。同期間に成北区の売買価格は16.52%上昇した。江南を見て安堵している間に、相対的に安い家を探していた人々の選択肢はより高くなった。取引量が減少したからといって、投機需要だけが排除されたとは言えない。資金が不足して購入を断念した実需者まで成果として計算することは困難である。
中低価格地域が上昇したからといって、地域間の格差が縮まったと喜ぶことはできない。すでに家を持っている人には資産価値の上昇だが、若者や新婚夫婦には参入障壁となる。江南との価格差が縮まっても、自分の給料と家の価格の距離が広がったなら、住居事情は改善されていない。二極化は江南と江北の間だけではない。同じ地域の家主と賃借人の間にも存在する。
賃貸はさらに直接的である。同期間にソウルのアパートの賃貸価格は9.96%、成北区は15.64%上昇した。アシルの集計によると、ソウルのアパートの賃貸物件は昨年10月15日よりも今月10日には16.6%減少した。全体の賃貸住宅在庫とは異なるが、新しい賃貸物件を探している人にとっては選択肢が狭まったことを意味する。売買はローンのハードルが高く、賃貸は見つけにくいなら、より高い月賃貸やより遠い家を考えなければならない。
例えば、5億ウォンの賃貸が10%上昇すれば、追加保証金は5000万ウォンとなる。すべての更新契約がその分上昇するわけではない。ただし、更新請求権を使い果たし、新しい契約を求める世帯は上昇した市況に直面する。大金がなく月賃貸を混ぜると貯蓄余力が減り、外縁に移動すれば通勤や育児の負担が増える可能性がある。政策が時間を稼いでいる間、賃借人はお金と時間をさらに使うことになる。
もちろん、供給不足と月賃貸化が重なった賃貸難を10月15日の対策一つのせいにすることはできない。賃借人が家を購入すれば賃貸需要も減少する。したがって、実居住規制が地域別の賃貸供給と需要に与えた影響を共に検証し、副作用を修正する必要がある。数年後の着工目標だけで今回の契約満了を乗り越えることはできない。既存の賃借人の居住を守りながら取引の余地を広げ、地域別の過熱と賃貸事情を考慮して規制を調整しなければならない。入居可能な公共賃貸と脆弱世帯の保証金・月賃貸支援も急ぐ必要がある。
ギャップ投資の抑制は政策手段であり、国民の住居安定は最終目標である。手段が機能したとの説明だけで目標に到達したとは言えない。江南の住宅価格が落ち着いたとのニュースは嬉しい。しかし、そのニュースで賃借人が上昇した保証金を支払うことはできない。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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