庶民や実需者向けの政策モーゲージであるボグムジャリロンの一般金利が、銀行の住宅担保貸出の平均金利を上回り始めた。昨年までは銀行の住宅担保貸出よりも低かったが、今年に入って5回金利が上昇し、状況が逆転した。それでも、総負債元利返済比率（DSR）規制を適用されない利点から実需が続き、ボグムジャリロンの残高は115兆ウォンを超えた。
10日、韓国住宅金融公社によると、8月の『アキメボグムジャリロン』の一般金利は年4.90～5.20%である。
ボグムジャリロンの金利は今年に入って急激に上昇した。△1月に0.25%ポイント △2月に0.15%ポイント △4月に0.30%ポイント △5月に0.25%ポイント △7月に0.30%ポイントなど、5回にわたり合計1.25%ポイント引き上げられた。
これにより、昨年まで維持されていた銀行の住宅担保貸出に対する金利優位も消えた。昨年12月、アキメボグムジャリロンの10年満期一般金利は年3.65%で、銀行の新規取扱額基準の住宅担保貸出平均金利（年4.23%）より0.58%ポイント低かった。しかし、今年4月から状況が逆転し、6月にはボグムジャリロンの10年物一般金利（年4.60%）が銀行の住宅担保貸出平均金利（年4.36%）より0.24%ポイント高くなった。
金利競争力が低下したにもかかわらず、ボグムジャリロンの需要は続いている。6月の販売額は2兆1623億ウォンで、前月（1兆7132億ウォン）より約26%増加した。残高も6月末時点で約115兆4212億ウォンとなり、一時的な借換商品である安心転換貸出の実績が含まれた2022年下半期～2023年上半期を除けば、その後最も高い水準である。
高まった金利にもかかわらず需要が続く背景には、DSR規制の例外が挙げられる。ボグムジャリロンは銀行の一般住宅担保貸出とは異なり、借主単位のDSR規制を適用されない。所得や既存の負債に応じて貸出限度が制限される借主にとっては、金利がやや高くても必要な資金を調達できるボグムジャリロンが代替手段となる。特に、銀行の貸出規制が強化されるほど、金利水準よりも実際の貸出可能額を優先する実需がボグムジャリロンに流入する可能性がある。
ボグムジャリロンの金利が相次いで上昇した直接的な背景には、住宅担保証券（MBS）発行金利などの資金調達コストの上昇がある。ボグムジャリロンは住宅金融公社がMBS発行などを通じて調達した資金を基に供給されるため、長期市場金利が上昇すると金利上昇圧力を受ける。住宅金融公社は金利を決定する際、調達コストだけでなく、政策金融機関としてさまざまな要因を総合的に考慮しているという立場である。
一部では、最近ボグムジャリロンの供給が拡大したため、金利調整による需要管理の必要性も一部作用した可能性があるとの解釈が出ている。金融業界関係者は「ボグムジャリロンはDSR規制を適用されないため、銀行の貸出のハードルが高くなるほど実需者が集まる可能性が十分にある」と述べ、「政策金融の供給を継続的に増やすことは難しいため、最近の金利上昇には需要を一定程度調整しようとする必要性も反映されている可能性がある」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
