不動産プロジェクトファイナンス（PF）市場は縮小しているが、事業の不良リスクは依然として収束していない。地方に集中していた競売・公売の負担が首都圏でも増加しており、PFの不良整理が長期化する懸念が高まっている。
10日、金融業界によると、2026年3月末のPFエクスポージャーは169兆8000億ウォンで、前四半期比で4兆5000億ウォン減少した。しかし、事業性評価の結果、注意（C）・不良懸念（D）債権は16兆4000億ウォンで、逆に1兆7000億ウォン増加した。第2四半期の金融機関による競売・公売推進PF事業の残高も、四半期平均で11兆2000億ウォンと、4四半期ぶりに上昇に転じた。
高金利と建設コストの上昇により収益性が低下し、分譲市場の回復が遅れているため、資金回収に苦労する事業が増加している。PFの構造調整が進む中で、事業性が相対的に良好な事業から正常化が進み、残る事業の不良負担が増加しているとの分析がある。
PFの不良が特定の地域に限られない点も問題である。第2四半期の競売・公売推進事業は、ソウルで1兆ウォン、仁川・京畿で4兆5000億ウォン、地方で5兆9000億ウォン規模であった。3月末にはソウルで9190億ウォン、仁川・京畿で3兆7970億ウォン、地方で4兆8000億ウォンであった。地方の競売・公売の量は依然として最も多いが、ソウルと仁川・京畿でも残高が一斉に増加し、PFの不良事業の蓄積が全国的に深刻化している。
競売・公売に入った事業を実際に処分する条件も容易ではない。裁判所の競売情報によると、不動産競売の売却価格率は2024年下半期に72.3%をピークに下降を続け、昨年5月には58.2%まで落ち込んだ。PF事業の競売・公売と直接一致する指標ではないが、不動産競売市場全体の購入余力が弱まっていることから、PF事業の処分条件も悪化しているとの評価がある。売却価格率が低下するほど、事業の整理過程で担保価値を十分に回収することが難しくなる。
問題は不良事業が増加する一方で、これを整理する速度が逆に遅くなっている点である。第1四半期のPF事業の整理・再構築規模は4000億ウォンで、前四半期の2兆ウォンから80%減少した。競売・公売の量が積み上がる中で、売却条件まで悪化し、不良事業の整理にかかる時間がさらに長くなる懸念がある。
正浩準韓国信用評価アナリストは「市場金利の上昇と不動産市場の二極化などの厳しい市場環境が続く中で、整理・再構築の実績減少と注意以下の事業の増加が同時に見られている」とし、「本PFの満期到来と分譲性の低迷が長期化する流れを考慮すると、本PF段階の不良事業の増加傾向は当分続く可能性がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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