![ソウル市瑞草区九龍山から見た都心の景観。 [写真=ユ・デギル記者 dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/05/29/20260529161823582843.jpg)
今月4日、発足1年を迎える李在明政権の不動産政策は「実居住者中心の市場秩序」と「投機需要抑制」に重点が置かれた。政府は発足直後から金融・税制・行政規制を次々と打ち出し、多住宅所有者やギャップ投資需要を強く圧迫した。
高強度の規制は過熱した高価格住宅市場に警告信号を送り、投機的な購入意欲を抑制する効果をもたらした。しかし、需要抑制に重きが置かれる一方で、実質的な供給拡大や賃貸市場の安定には限界があるとの評価も出ている。
政府は発足直後に6・27金融規制対策、10・15住宅市場安定化対策、多住宅所有者の譲渡税中課税再開などを次々と発表し、貸出・取引・税制を同時に引き締めた。規制直後、江南3区や漢江ベルトの一部では上昇傾向の鈍化や急売物件の出現など短期的な効果も見られた。
問題は、時間が経つにつれて物件の流動性低下現象も現れている点である。不動産ビッグデータ企業アシルによると、先月29日現在、ソウルのアパートの物件数は61,767件で、譲渡税中課税の猶予終了直前の同月9日には68,495件であったため、9.8%減少した。多住宅所有者が物件を引き上げたり、贈与を選択することで市場に出る物量が減少したとの分析がある。
価格の動きも再び不安定になっている。韓国不動産院によると、5月第3週のソウルのアパートの売買価格上昇率は0.31%で、7ヶ月ぶりの高水準を記録した。江南地域の上昇傾向が鈍化する中、規制が相対的に少ない北部地域やソウル郊外への需要移動の流れも見られる。
賃貸市場の不安も政策評価の主要な変数である。政府は多住宅所有者が保有する住宅が実需者に移転されれば、賃貸市場への衝撃も限定的であると見ていたが、現場では賃貸物件の減少と価格上昇の懸念が高まっている。
イ・チャンム教授（漢陽大学）は最近、国会議員会館で開催された「李在明政権1年の不動産政策評価と今後の課題」セミナーで、李在明政権発足以降11ヶ月間にソウルの平均賃貸価格が8.66%上昇したと分析した。北部地域のノウォン・ドボン・ソンブクなど4区の賃貸価格は12.63%、月賃貸は13.14%上昇した。
政府も供給対策を並行している。9・7対策を通じて任期内に首都圏135万戸の供給目標を示し、今年初めの1・29対策では龍山国際業務地区に1万戸の供給計画を発表した。最近では、アパート以外の供給拡大や公共購入賃貸、都心の遊休空間活用策も発表された。
しかし、市場が求める供給時期や立地、品質に関する具体性は依然として不足しているとの指摘がある。着工目標や許可物量は示されたが、実際の入居時期や立地競争力、アパートの好みを代替する品質基準は不明確である。
チェ・ファンス教授（建国大学）は「投機需要を抑制するという政府の名分は明確であったが、市場の自浄作用が起こるように出口を設けるディテールが不足していた」と評価した。
コ・ジュンソク教授（延世大学）は「新規供給がすぐに出てこないのであれば、多住宅所有者の既存物件が市場に回るように退路を開く方式も検討すべきだった」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
