用平和水半導体ベルト、南部地域の新たな成長軸に

用人・平沢・華城・水原を結ぶ南部地域が半導体産業を中心に首都圏不動産市場の新たな成長軸として浮上している。政府の半導体メガクラスター構想と三星電子・SKハイニックスの大規模投資が重なり、成果給効果や非規制地域への購入関心、GTXなどの広域交通網拡充への期待感が重なり、居住需要の流れも変わりつつある。

これまで南部地域の不動産市場は、ソウルへのアクセスや新都市インフラを中心に動いていた。しかし最近では、半導体産業の拠点との距離、職住近接性、背後の居住需要が重要な変数として浮上している。用人・平沢・華城・水原を一つの地域としてまとめた「用平和水」半導体ベルトが注目される理由である。

31日の業界によると、政府は2047年までに南部地域に総額622兆ウォンの民間投資を誘導し、世界最大規模の半導体メガクラスターを形成する計画を発表した。現在、19の生産ファブと2つの研究ファブが集積された地域に、生産ファブ13個、研究ファブ3個など新たに16のファブを追加で構築する構想である。

中心軸は用人である。用人の移動・南沙邑地域には、先端システム半導体クラスター国家産業団地が造成される。用人市によれば、当該産業団地は777万㎡規模で推進され、事業期間は産業団地用地造成基準に基づき2023年から2031年までである。三星電子はここに2052年までに360兆ウォンを投資する計画である。用人の元三面では、SKハイニックスが参加する用人半導体クラスターも推進されている。

平沢と華城はすでに三星電子の生産基地を中心に半導体拠点機能を果たしている。平沢の高徳国際化計画地区は三星電子平沢キャンパスの背後の居住地として定着し、華城は三星電子華城・器興キャンパスと東灘新都市が結びつき、産業と居住が結合した構造を持っている。水原は三星電子本社と研究開発機能、大学・業務施設を基盤に研究・人材拠点の役割を果たしている。

市場の流れも変わりつつある。韓国不動産院によると、5月25日基準の週次アパート価格動向で、今年の累計売買価格上昇率は用人の水枝が8.16%、用人の器興が5.30%、水原の永通が4.73%、華城の東灘が4.48%と集計された。同期間のソウル平均上昇率3.68%、松坡2.38%、江南0.16%と比較しても、南部地域の主要半導体拠点の上昇傾向が際立っている。

取引の流れも裏付けられている。4月の南部地域のアパート売買取引は前年同月比20.1%増加したのに対し、江南4区は24.3%減少した。東灘では第1四半期の取引が2283件で、前年対比112%増加したとされている。価格上昇が実際の取引増加を伴っているとの解釈がなされる背景である。

半導体ベルトに力が入るもう一つの要因は流動性である。SKハイニックスは今年2月、社員に基本給の2964%に相当する成果給を支給した。成果給が特定地域の地価上昇に直接結びつくとは断定できないが、高所得の雇用と現金の流れが南部地域の住宅需要を支える要因として作用しているとの分析がある。

規制環境も変数である。昨年10・15不動産対策以降、ソウル全域と南部地域の一部が規制地域に指定された中で、水原の永通・長安・八達区と用人の水枝区は調整対象地域と投機過熱地域に指定された。一方、華城の東灘、用人の処仁、平沢などは相対的に規制負担が少ない地域として分類され、資金移動の可能性が取り沙汰されている。

交通網の拡充も地域化を促進する要因である。GTX-Aの水西～東灘区間は2024年3月に開通予定で、東灘へのアクセス改善効果が本格化する。インドクウォン～東灘線は安養・議政府・水原・用人・東灘を結ぶ路線で、2028年開通を目指して推進されている。半導体産業の軸と広域鉄道網が重なり、南部地域の主要都市が同じ生活圏に結びつく可能性が高まっている。

ただし、同じ半導体ベルト内でも温度差がある。用人の水枝・器興と水原の永通、華城の東灘は価格と取引が先に動いたのに対し、平沢は高徳国際新都市やブレインシティなどの大規模開発・供給量を消化する過程で売買市場の回復が相対的に遅れている。しかし、三星電子平沢キャンパスを中心とした職住近接需要は依然として有効であるとの評価がなされている。

業界関係者は「用平和水半導体ベルトの本質は単なる産業団地の好材料ではない」とし、「半導体生産施設と研究開発、協力企業、交通網、居住需要が同時に動く広域成長軸が形成されている」と述べた。続けて「ただし、同じ半導体ベルト内でも入居物件、規制の有無、交通網の拡充速度によって地域別の差別化は避けられない」と付け加えた。

* この記事はAIによって翻訳されました。

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