公営住宅の原則が揺らぐ公工事費の高騰

金閔錫国務総理が29日、京畿道南楊州市の住宅供給現場である王宿1地区を訪れ、朴大淳LH南楊州事業本部長から工事状況についてブリーフィングを受けている。2026年4月29日 [写真=聯合ニュース、共同取材]

公工事費の高騰が韓国の住宅供給の長年の公式を揺るがしている。建設工事費指数は今年3月に134.42を記録し、7ヶ月連続で過去最高を更新した。2020年を100とすると、6年で30%以上上昇したことになる。これは資材費と人件費の同時上昇によるものである。問題は単なる原価上昇ではない。公共が主導してきた住宅供給の計算自体が揺らいでいる点である。

再開発・再建築の現場はすでに耐え難いレベルに達している。再建築・再開発組合員が負担しなければならない追加負担金は、一部の事業所で数億ウォンに膨れ上がった。事業性が低い地域では、負担金が既存の住宅価格を上回る「負担金逆転」の懸念も出ている。事業性が良いとされる江南地域の再建築でさえ、工事費を負担できる施工業者が見つからず、事業が遅延している。工事費が上昇するほど供給は遅れ、遅れた供給は再び住宅価格の不安を刺激する悪循環が繰り返されている。

公共が定めた価格基準も現実に追いついていない。政府が分譲価格の上限としている基本型建築費は、今年3月に2.12%の上昇にとどまった。実際の工事費が急騰する中、公共の価格表は一歩二歩しか動いていないことになる。設定された価格と市場の現実との乖離が大きくなるほど、その単価で建設しようとする事業者は減少する。価格を抑えて供給を安定させようとする政策が、逆に供給の萎縮につながる逆説である。

問題は、このような衝撃が単に建設会社の収益悪化にとどまらない点である。工事費の負担は分譲価格や賃料の上昇につながり、事業の遅延は供給の減少を引き起こす。供給が減れば市場の不安は再び大きくなる。結局、工事費の負担の大部分は無住宅の実需者や若者に回ってくる。コスト上昇が市場全体の住宅負担に広がる構造である。

その間、公共は直接供給の負担を民間と分担する方向に動いている。LHは今年、公営住宅の相当量を民間参加方式で推進することに決めた。供給速度を高め、財務負担を軽減するための現実的な選択かもしれない。しかし、民間は利益を前提に動く。公共性が契約と管理で十分に担保されなければ、公営住宅の負担は結局無住宅の市民や若者に回るしかない。

さらに懸念されるのは、工事費が史上最高水準であるにもかかわらず、実際の建設現場が萎縮している点である。工事費の負担により事業は停止し、供給は減少している。供給不足の懸念は再び市場の不安を高める。特に公営住宅は、若者や新婚夫婦、無住宅の市民にとって市場の最後の安全弁の役割を果たしてきた。コストが上昇したという理由で公共が後退すれば、最初に揺らぐのは弱い層の住宅安定である。

解決策は現実を無視することではない。上昇した工事費は認めるが、検証されていない増額要求は公的審査でふるい落とす必要がある。公共が定める建築費基準も現実に合わせて見直す必要がある。民間と協力する場合でも公共性はより厳格に管理しなければならない。負担金を負担できない組合員や入居者のための出口と支援装置も併せて整備されるべきである。

工事費の高騰は避けられない現実である。しかし、コストが上昇したからといって公共が供給責任から退くことはできない。価格を抑えたまま供給だけを増やそうとする政策も、民間に負担を転嫁しながら公共性を期待するアプローチも長続きしない。公営住宅の原則が揺らげば、最初に揺らぐのは市民の住宅安定である。

* この記事はAIによって翻訳されました。

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