会社員のキム・イアン（仮名・31歳）氏は、最近、帰宅途中に近所の路地に掲示された整備事業の横断幕を注意深く見ている。賃貸契約の満了を前に、開発の期待がある多世帯・連立住宅を購入するかどうか悩んでいる中で、「モアタウン推進」、「都心複合事業反対」という文言が目に留まった。キム氏は「どちらも古い住宅を新しいアパートに変える事業のように見えるが、なぜ住民の反応が異なるのか理解できない」と語った。
住宅供給難の中、ソウルの老朽住宅を活用した小規模整備事業への関心が高まっている。うまくいけば「お得」なビラを購入できる機会となるからだ。しかし、事業の種類が多すぎて混乱する人も少なくない。街路住宅整備事業からモア住宅・モアタウン、駅近長期賃貸住宅、駅近活性化事業、都心公営住宅複合事業、民間都心複合開発事業など、名称も似通っている。小規模整備事業ごとにどのような違いがあるのだろうか。
小規模整備事業の種類は？
小規模住宅整備事業は「空き家及び小規模住宅整備に関する特例法」に基づく事業である。現行法令上、自律住宅整備事業、街路住宅整備事業、小規模再建築事業、小規模再開発事業に分かれる。自律住宅整備事業は、単独住宅や多世帯住宅などの所有者が住民合意体を構成し、老朽住宅を整備する方式である。街路住宅整備事業は、既存の街路区域を維持しながら老朽住宅を整備する事業であり、小規模再建築事業は小規模共同住宅を対象とする。小規模再開発事業は駅近や準工業地域などの小規模用地を対象とする。
規模別に見ると、街路住宅型は2万㎡未満、小規模再開発型は駅近・準工業地域5千㎡未満、小規模再建築型は1万㎡未満で200世帯未満の共同住宅などが対象である。
このような小規模整備事業は、一般的な再開発よりも整備区域指定など一部手続きが簡素化されており、比較的早く事業を推進できるという利点がある。一方、事業規模が小さいため、一般分譲の数量が制限される可能性があり、工事費の上昇や事業性の低下が組合員の負担金増加につながる可能性もある。
モア住宅？モアタウン？
モアタウンは、既存の整備事業では事業性を確保するのが難しい低層住宅地を対象に、ソウル市が推進する小規模住宅整備方式である。複数の敷地をまとめて整備するモア住宅を集団的に推進し、居住環境を改善することが特徴である。ソウル市は、通常10年程度かかる既存の整備事業に対し、モアタウンは着工までの期間を従来の6年から4年6ヶ月に短縮する計画を明らかにした。モア住宅は、低層住宅地の所有者が隣接する敷地をまとめてブロック単位で共同開発する小規模住宅整備事業を意味する。モアタウンは、このようなモア住宅を複数まとめてソウル市が管理計画を策定し、道路・駐車場・公園などの基盤施設を共に整備する。ソウル市はモアタウン内の個別事業の事業性を高めるために用途地域の引き上げや容積率の緩和などの都市計画インセンティブを提供し、道路・駐車場・公園などの基盤施設も共に整備できるよう支援する。
名前だけ似た「駅近開発」
「駅近」という名前が付く小規模整備事業もいくつかある。駅近活性化事業、駅近長期賃貸住宅、青年安心住宅など、似ているように見えるが、目的や事業方式は全く異なる制度である。代表的な駅近活性化事業は、駅周辺地域の用途地域を引き上げて開発密度を高め、その結果として公共の貢献を確保する方式である。一方、駅近長期賃貸住宅は民間事業者に容積率引き上げなどのインセンティブを提供する代わりに、開発利益の一定部分を長期賃貸住宅供給に活用する制度である。青年安心住宅も駅近などで青年・新婚夫婦を対象に賃貸住宅を供給する別の事業である。民間賃貸型の場合、民間事業者が実施・運営し、公営賃貸と公的支援民間賃貸が同一の団地に混在することができる。
都心公営住宅複合事業は公営 vs 民間
「都心複合事業」の場合、「公営」と「民間」を区別する必要がある。この事業は、駅近、低層住宅地など、既存の民間方式では開発が難しい地域に質の高い住宅を供給するものである。その中で「公営都心複合事業」は、韓国土地住宅公社（LH）・ソウル住宅都市公社（SH）などの公的機関が実施者として参加する事業である。容積率引き上げなど各種インセンティブを適用して事業性を高め、組合設立など一部手続きを簡素化して事業のスピードを高めることが特徴である。
一方、「民間都心複合事業」は公的機関の代わりに信託会社やリートなど民間実施者が事業を推進する。昨年2月に制定された「都心複合開発法」に基づき、都心複合開発革新地区を指定し、容積率の緩和など規制特例を適用して住宅・業務・商業施設などを複合開発できる制度である。
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