「6億9341万ウォン vs 239万ウォン」…上位・下位20％の住宅価格格差、290倍で過去最大を記録

資産の上位・下位20％層が保有・居住する住宅価格の格差が300倍に迫り、過去最高記録を更新した。所得不平等の指標が改善または停滞傾向にある一方、不動産資産を中心とした富の格差はむしろ急激に拡大しており、構造的な二極化に対する懸念が高まっている。

26日、韓国国家データ処国家統計ポータル（KOSIS）および家計金融福祉調査によると、昨年の資産下位20％（1分位）世帯が実際に居住する住宅の平均価格は239万ウォンと集計された。これは、関連統計の基準が改編された2017年以降で最も低い水準であり、前年比9.1%の下落となった。

当該統計は、世帯が現実に保有し居住している住宅のみを対象としており、住宅を保有していない無住宅である場合や非居住の場合、また複数住宅保有者の非居住住宅は0ウォンとして処理される。特に、資産1分位世帯のうち居住住宅を保有している割合（持ち家率）は6.6%にとどまり、前年より0.8%ポイント低下して過去最低を記録した。居住住宅を保有する低所得世帯が減少したことが、平均価格急落の主因として分析される。

一方、資産上位20％（5分位）世帯の居住住宅平均価格は6億9341万ウォンで、前年比7.7%上昇した。これは2017年以降で過去最高を記録した2022年（7億4635万ウォン）に次ぐ高い水準である。

5分位世帯の居住住宅保有割合は82.5%であり、実際に居住住宅を保有する世帯の価格中央値は2.9%上昇し7億2000万ウォンとなった。

こうして下位層の居住住宅の価値が下がり、上位層が上昇したことで、両集団間の居住住宅価格格差は290.1倍に広がった。関連格差は2017〜2018年の146倍水準から、2022年の245.5倍、2024年の244.9倍などを経て、昨年過去最大値を記録した。

居住住宅の格差拡大に伴い、不動産を含む全体の資産格差も過去最悪を記録した。

昨年、1分位世帯の平均資産は2588万ウォンで前年比2.9%減少した一方、5分位世帯は17億7615万ウォンで7.5%増加した。これにより、5分位の平均資産は1分位の68.6倍に達し、従来の最大値だった2022年の64倍を超えた。

このような資産不平等は所得格差と比較するとさらに深刻な水準である。昨年の所得5分位の経常所得は1分位の11.2倍、可処分所得は9.8倍と集計され、所得分配指標自体は過去（12〜13倍水準）に比べてやや緩和または安定傾向を見せたが、資産配分面での格差はむしろ雪だるま式に膨れ上がっていることが分かった。

専門家らは、ソウルなど主要地域の高価格マンション価格の上昇傾向が上位層の資産価値を引き上げたのと同時に、投資・賃貸用住宅まで考慮すれば、実際に体感する不動産の二極化は統計指標よりもさらに深刻であると診断する。

韓国経済産業研究院のキム・グァンソク経済研究室長は「政府も不動産の二極化解消に多大な関心を傾けてきたが、住宅価格が結局は市場で決定されるため成果が出なかった」とし、「住居安定にばかり焦点を当てると実際の生活の安定に役立たない可能性があるため、月払い家賃である月貰（ウォルセ）や伝貰（チョンセ）の賃借世帯のための賃貸住宅拡大や、青年・新婚夫婦を対象とした公共分譲の拡大など、住居脆弱層の安定対策により一層焦点を合わせるべきだ」と強調した。

国会未来研究院のイ・ソンファシニア研究委員も最近作成した報告書で、「韓国は家計資産の約70%が不動産に集中しており、地域間・世代間の資産格差拡大の影響がさらに大きく作用する可能性がある」と指摘した。

イ研究委員は保有税の改編に関連し、「中長期的に住宅数による格差を縮小し、資産価値を基準に課税する段階的な改編が必要だ」としながらも、「住宅価格と資産格差の問題は、他の資産関連税制だけでなく、マクロ金融環境、家計資産配分、住居福祉、住宅供給など関連政策と連携して総合的に推進しなければならない」と付け加えた。