供給は全国的に行われているが、申請者はソウルに集中している。もはや首都圏という名だけでは不動産市場での投資魅力は通用しない時代である。地方は言うまでもない。
今年上半期の全国1次申請者は28万3619人。そのうちソウルの申請者は12万8137人で、全体の45.2%を占めた。供給量はそれに対して4%にも満たなかったが、申請者は半分近くに達した。ソウルの平均1次競争率は63.56対1を記録した。
一方、京畿道は正反対の状況であった。一般供給量はソウルの7倍以上であったが、申請者は2万9335人に過ぎなかった。地域によってばらつきはあるが、平均競争率は1.88対1と集計された。健闘したとされる仁川も4436戸の募集に対して3万5978人が集中し、8.11対1を記録したが、ソウルとの格差は大きかった。
申請市場が示す指標は単純である。人々は住みたい家を買うために待っている。より正確に言えば、価格が上がると思われる場所、売りたい時に売れる場所、子育てや通勤が容易な家を待っているのである。
したがって、申請市場は供給不足だけを語るわけではない。需要と供給の不一致を示している。ソウルには物件が不足しており、京畿道の外縁や地方には需要が不足している。政府が全国的な供給数を増やしても、申請口座は動かない理由である。
過去には「首都圏」という言葉がある程度の保証書であった。ソウルでなくても京畿道の主要地域であれば需要があった。広域交通網、新都市、宅地開発という名が未来の価値を代弁していた。しかし今は違う。工事費の上昇や高い分譲価格、融資規制、金利負担が重なり、申請者はより計算的になった。当選可能性よりも資金調達の可能性を先に見るようになった。入居後に価格が維持できるかどうかも考慮される。
申請の偏りは面積でも繰り返される。今年上半期の全国新築アパート一般供給1次申請では、専有面積84㎡に10万8558人が申請した。「国民平面」と呼ばれる専有84㎡に最も多くの申請者が集まったのである。市場が求めているのは依然として家族が住める中型面積である。ただし、その面積もソウルや主要な立地である場合に力を持つ。
ここで供給政策のジレンマが浮かび上がる。ソウルに供給するには再建築・再開発を進めなければならないが、整備事業は遅い。工事費が上昇し、組合員の負担金が増え、移転費用や事業費の調達も容易ではない。許可を得ても着工までの道のりは長い。ソウルの供給は必要だが、スピードが出ない。
逆に、ソウルの外で供給を増やす道は比較的早いかもしれない。宅地地区を指定し、新都市を作り、公共用地を前面に出せば、数は大きくなる。しかし、仕事、交通、学校、病院、商業圏が伴わなければ、供給は申請市場で力を失う。地方はすでに申請不足と未分譲の負担を同時に抱えている。
申請者は合理的に動く。高い分譲価格を負担しなければならないなら、少なくとも価格が防衛できる場所を選ぼうとする。融資規制が厳しくなるほど選択肢は狭まる。現金が不足している実需者は脱落し、資金に余裕のある需要者はより安全なソウルに向かう。結果的に、申請は住宅の梯子よりも資産防衛手段に近づいている。
政府が供給を語る際に見落としがちな点がここにある。供給の総量も重要だが、総量だけでは市場を納得させることはできない。申請者が無視する供給は未分譲となり、未分譲は建設会社や金融機関の負担となる。逆にソウルの供給が不足すれば、申請競争率は上昇し、新築の希少性はさらに増す。申請市場で地域間の二極化が繰り返されるのである。
3期新都市と事前申請の論争も同様の文脈である。政府は未来の供給を前倒しで示そうとしたが、実際の入居までの時間が長くなると、待つことはコストとなる。推定分譲価格と確定分譲価格が乖離すれば、当選者は機会を得るのではなく、不確実性を背負うことになる。供給の信号が実需者に希望となるためには、スケジュールと価格が共に管理されなければならない。
今回も申請市場は供給政策に問いかけている。数字を埋めるための供給なのか、人々が求める供給なのかを。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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