韓国銀行の基準金利が3%台に入るのを目前に控え、不動産市場全体に緊張感が高まっている。金利の上昇は、購入者の借入負担を増やすだけでなく、再建築・再開発事業の資金調達、プロジェクトファイナンス（PF）の借換え、販売価格の上昇、賃貸ローンの負担、月額賃貸への転換にまで連鎖的に影響を及ぼす見込みである。
20日、金融界によると、韓国銀行の金融通貨委員会は16日に基準金利を従来の2.50%から2.75%に0.25ポイント引き上げた。基準金利がさらに一度上昇すれば、3%台に突入する。
不動産業界では、金利の上昇傾向が不動産の需要と供給を同時に圧迫する可能性があると見ている。過去の金利上昇は主に購入意欲の減退要因と解釈されてきたが、今回は事業費や金融コストの上昇を通じて供給の減少につながる可能性が指摘されている。
韓国シティ銀行のキム・ジヌク首席エコノミストは報告書の中で、「韓国銀行の金利上昇傾向は家計の信用貸出やマイナス通帳の需要には影響を与えるが、住宅市場の上昇傾向に与える影響は限定的である」とし、「2026年から2028年にかけて、ソウルの構造的な住宅供給不足などの要因により、首都圏の住宅市場の上昇傾向が加速するだろう」と分析した。
まず、再建築・再開発現場が最も早く影響を受けると見られる。整備事業は、組合運営費、移転費、事業費貸出、ブリッジローン、本PFなど金融コストの比重が大きい。金利が上昇すれば、組合の利子負担が増え、これは組合員の負担金の上昇につながる可能性がある。すでに工事費の上昇により事業性が揺らいでいる状況で、金融コストまで上昇すれば、事業が遅延したり、施工会社の選定に難航する可能性が高まる。
PF市場も金利上昇の直接的な影響を受ける。施行会社と建設会社は、土地購入段階でブリッジローンを利用し、許可取得後に本PFに切り替えて事業を進める。金利が上昇すれば、借換えコストが増加し、金融界の事業性審査もより慎重にならざるを得ない。
不動産開発業界では、金利上昇によりPF貸出条件が厳しくなれば、ブリッジローンの満期延長や本PFへの切り替えが困難になり、この過程で着工遅延や新規供給の減少が避けられないとの懸念が出ている。韓国建設産業研究院もPF資金供給の縮小が住宅の着工遅延や供給基盤の弱体化につながる可能性があると分析している。
月額賃貸の加速現象も深刻化する見込みである。賃貸ローンの金利が上昇すれば、借り手の立場では保証金を増やすよりも月額賃貸や半賃貸を選ぶ可能性が高まる。家主も賃貸保証金を受け取って借入を減らす構造が弱まれば、月額賃貸への転換を好む可能性がある。
業界関係者は、「最近、ソウルの賃貸物件が減少している状況で、賃貸ローンの金利が上昇すれば、借り手の負担はさらに増す可能性がある」とし、「賃貸物件は不足しているのに、借入金利負担まで増加すれば、若者・新婚夫婦・無住宅の実需者の選択肢は狭まるしかない」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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