商業用不動産、特に商業施設やオフィステルは高金利と空室負担により不況に陥っている。業務・商業施設の競売件数が過去最高水準に達するなど、競売市場にもその影響が如実に表れている。しかし、再建築や再開発への期待が高いソウルの中心地ではプレミアムが付く傾向が見られる。
14日、ジジオクションの『2026年6月競売動向報告書』によると、先月の全国の業務・商業施設の競売件数は8268件に達し、前月の7579件から約9%増加し、月間基準で過去最大を記録した。特に商業施設とオフィステルが最も大きな割合を占めた。
競売物件は増加したが、落札成績は振るわなかった。全国の業務・商業施設の落札率は20.0%で、前月より0.3ポイント低下した。落札価格率も51.3%で、前月の53.2%から1.9ポイント下がった。つまり、評価額の半分程度で取引が行われたことになる。平均入札者数は2.8人にとどまった。
商業用不動産市場の不振が競売指標にそのまま反映されていると考えられる。商業施設は自営業の景気や賃貸収入、空室率に敏感な資産である。金利負担が高く、消費回復が遅れている状況では、賃料の上昇を期待することは難しい。オフィステルも居住用と収益型商品の間で投資魅力が薄れ、競売物件の増加を助長している。
地方はさらに冷え込んでいる。セジョンの業務・商業施設の落札価格率は29%にとどまり、江原は38.7%、全北は42.3%、慶南は42.4%程度と把握されている。
ソウルは異なった。ソウルの業務・商業施設の落札価格率は71.7%で、前月の67.9%から3.8ポイント上昇した。全国平均の51.3%と比較すると20ポイント以上高い。ソウルの中心地の物件には依然として需要が多いことを意味する。
特に再開発地域の商業施設が強い傾向を示した。ソウルの麻浦区道花洞の再建築アパート団地内の商業施設や、江東区千戸洞の江東駅周辺の再整備促進区域内の商業施設は、評価額の平均1.5倍の価格で新しい持ち主を見つけた。広津区の小型オフィステル5件もすべて評価額に対して100%の水準で落札された。
今後、競売市場における地域別の商業施設の温度差はさらに広がると見込まれる。特に駅近、再開発地域、大規模団地の裏商圏などプレミアムが付いたソウルの商業施設には選別需要が増える可能性が高い。
ただし、再開発地域の商業施設は、組合の定款、商業施設の組合員の地位、分譲権の認定の有無、営業補償、権利関係などを考慮する必要がある。再建築・再開発事業が遅延したり、商業施設の配置・分譲条件が不利に変更された場合、期待していた開発利益が減少する可能性がある。
業界関係者は「業務・商業施設の競売件数が過去最大を記録したということは、耐えられなかった資産が市場に出ていることを意味する」とし、「ソウルの再開発区域の商業施設は開発期待感と裏需要により、一般の商業施設とは異なる評価を受けている」と述べた。
続けて「商業施設の競売は立地や権利関係によって収益性が大きく異なる」とし、「評価額より高く落札されたという理由だけで飛びつくのではなく、再開発事業の進行段階や商業施設の組合員の地位、今後の賃貸需要を合わせて考慮する必要がある」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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