不動産市場は読みづらい。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難しい。『難しい不動産』を見つめることが出発点である。
「あなたの街を取り壊します。供給しなければならないから。」
奇妙な言葉のように聞こえるが、現在、ソウルの至る所で起こっていることを最も冷静に表現すると、この文に近い。囲いが設置され、引越しトラックが行き交い、数千世帯が住んでいた団地が空き地になる。囲いには「住宅供給」という言葉が添えられる。しかし、その中で最初に始まるのは供給ではなく、消失である。
今年もソウルの各地で大規模な団地が空き家となった。江南の開浦住宅5団地（940戸）、陽川の新正4地区（1592戸）、龍山の漢南2地区（1799戸）など、9つの団地で約9000戸が移転中であり、上渓1・ノリャンジン3・三益パークなど移転を控えた事業地を加えると、さらに9000戸以上がある。ソウル全体の賃貸物件は約3万3000戸であり、その上にこのような移転需要が一度に重なる。
このように周辺の賃貸は上昇し、移転費用と代替の賃貸住宅に関する負担が事業のスピードを鈍らせる。供給のための出発点と言われているが、現場で最初に見えるのは新しい家ではなく、消えていく家である。さらに大きな問題は、このことがいつの間にか当然の供給対策として受け入れられていることである。
現在のソウルの状態を一言で表すとこうなる。取り壊し中。
供給より先に来るもの
問題の根は単純である。ソウルが古い家を修繕する方法が事実上一つしかない、すなわち「全面取り壊し後の高密度再建築」に固定されていることである。ソウル中心部で新しいアパートを大規模に建設できる最大のルートは整備事業である。しかし、その整備事業のほとんどは街全体を空にする方法である。
壊すことが先に来て、建てることは後に来る。着工と竣工の間には数年の時間差がある。整備事業にスピードを加えると、最初に早まるのは新しいアパートの入居ではなく、既存の家を空にすることである。
ソウル市は迅速統合計画2.0により、2031年までに約31万戸を着工すると説明している。事業がすべて終われば家は増える。古い家を壊してより多くの新しい家を建てることが整備事業の基本構造である。
これは今から2031年までに22万戸を取り壊すという予告の別名である。ソウル全体の住宅の7%に達する数値である。2031年には約8万戸が増えるが、事業が終わった後の数字と市民が耐えなければならない時間は異なる。
着工数で成果を語ると、供給がすでに入ってきたように見える。しかし、賃貸市場が感じる順序は異なる。ソウルが最初に直面するのは新しい家ではなく、消えていく家である。
住宅都市金融研究に掲載されたチェ・ジンとジン・チャンハの研究は、ソウルの25区を分析し、消失は短期的に賃貸価格を押し上げ、竣工は時間が経つにつれて安定効果をもたらすという結果を示した。特に2000世帯以上の大規模な消失は、小規模な整備事業よりも賃貸価格の上昇幅がはるかに大きかった。消失と竣工はすべて「供給」という名前で束ねられるが、市場が受け入れる時間表と強度は異なる。
消えていくのは家ではなく街である
さらに大きな問題は人々である。一つのアパート団地が取り壊されるということは、建物が消えるだけではない。数十年にわたって積み重ねられた街が散り散りになることである。再開発・再建築の期待収益に押し出され、誰かは十数年住んだ街を離れる。別の街へ、時にはソウルの外へと追いやられる。そこには思い出や日常、人間関係や生活のリズムがある。数年後に上昇した家値が一部の人々にとっての慰めになることはある。しかし、家値が街を失った時間をすべて返してくれるわけではない。
数年後に新しいアパートが建設されても、すべての人が元の場所に戻るわけではない。整備事業後の原住民再定着率が30%を下回るという調査もある。基準や調査範囲によって数字は異なる可能性があるが、方向性は同じである。古い家は新しい家になるが、そこに住んでいた人々や生活圏はかなり変わる。団地を建物として見ると更新だが、街として見ると解体である。
結局、賃貸の衝撃と街の解体は別々の問題ではない。全面取り壊しの道しか知らない都市が二つの問題を同時に生み出す。家を一度に空にするので賃貸市場が先に揺れ、人々を一度に散らすので街が後に消える。ソウルの整備事業の問いは、したがって単なる供給量の問題ではなく、方法の問題であるべきである。
再建築成功神話から脱却する時
再建築は長い間、古い家を修繕することではなく、資産を増やすこととして受け入れられてきた。一部の地域では実際にそうであった。古い団地が新しいブランドアパートになり、家値が数倍に跳ね上がり、組合員に大きな資産上昇がもたらされることはソウルでは珍しくなかった。その成功体験は非常に強力であった。
問題は、その記憶がすべての老朽団地にそのまま適用されないことである。現在の再建築・再開発は以前ほど簡単ではない。工事費は上昇し、金融コストは重くなり、分担金の負担は増えた。許可や組合の対立、一般分譲リスクも軽視できない。一部の圧倒的な立地を除けば、「壊せばお金になる」という公式はもはや自動的には成り立たない。
それでも多くの議論は依然として再建築・再開発に流れる。より高く建て、より高く売らなければ都市を修繕できないという考えが固まっている。資産増加の問題だけで見ると、他の選択肢はつまらなく、イライラし、遅いだけである。
ソウルに必要なのは、財産権を否定することではない。期待収益の幻想から都市政策を切り離すことである。すべての古い街が江南の再建築になることはできず、すべての組合員が数十億ウォンの利益を得るわけではない。
それならば、問いを変えなければならない。どれだけ多く稼げるかではなく、どのように壊さずに長く住むことができるか。事業性の高い場所は再建築・再開発に進めばよい。それが最も早く確実な供給である可能性がある。しかし、事業性の低い場所まで同じ夢に縛り付ける理由はない。そのような場所では、全面取り壊しが本当に可能か、住民が分担金を負担できるかを再度問い直さなければならない。
実際、道がなかったわけではない。欠けていたのは道ではなく、答えが一つしかないと信じてきた想像力であった。
運動場を平らにしなければ選択肢が生まれない
最初の道はリモデリングである。しかし、現在のリモデリングは逆に萎縮している。再建築規制は緩和され、事業性は強化されているが、リモデリングは厳しい許可手続きと少ない一般分譲物件、竣工後の資産価値の格差という壁に阻まれている。新しいアパートとして評価されるか、修繕されたアパートとして評価されるかの違いも大きい。したがって、一時はリモデリングを推進していた団地も「むしろ再建築」に戻る。
理由は明白である。再建築にのみ事業性が加わり、他の方法はコストとリスクをそのまま背負わせるなら、組合はより多く稼げる道に進むしかない。それならば、リモデリングや循環型整備にも金融支援、審査の短縮、容積率の補正などの仕組みを付けなければならない。再建築だけを迅速で有利な道にしておいて「他の選択肢もある」と言うことはできない。運動場を平らにしなければ選択肢が生まれない。
もちろん、リモデリングが万能ではない。骨組みを残して修繕するため、供給効果は大きくなく、構造安全性の検討などの負担も重い。それでも意味はある。松坡聖地アパートは全国初の垂直増築リモデリングの竣工事例で、298戸から327戸に変わった。すべての老朽団地を全面取り壊しせずに修繕できることを示した。
リモデリングが壊さない道であるなら、循環整備の原則は戻ってくる道である。すべての団地をリモデリングできるわけではない。結局、壊さなければならない場所であれば、次の問いは誰がどこに留まり、再び戻れるかでなければならない。
永登浦の宿舎村の開発もこの点で参考になる。都市整備法上、循環整備方式と断定するのは難しいが、宿舎住民をまず仮住まいに移し、公営住宅が完成したら再定着させる先移転・再定着の原則は明確である。一般的な再建築・再開発にそのまま移行するのは難しいが、問いは変わらなければならない。どれだけ早く壊すかではなく、どこに移転させるか。数年後にどれだけ増えるかではなく、その数年間に誰が耐えられるか。
ソウル市が最近発表した移転リートもそのような考慮の延長線上にある。それまでの対策が移転費用の貸付のようにお金を流して移転を早め、取り壊しの時期を早めることに焦点を当てていたのに対し、移転リートは一度に家を空ける人々を受け入れ、賃貸市場が揺れないようにする構想に近い。方向性は正しい。しかし、家が不足している状態でお金だけを流すことにとどまれば、移転が容易になるのではなく、賃貸市場にさらに強い需要が重なるだけである。
取り壊しは罪ではない。古い都市は修繕しなければならず、どの家は壊さなければ再生できない。しかし、ソウルが思い描く答えが常に全面取り壊しだけであるなら、問題は異なる。事業性の高い場所は適切に再建築し、そうでない場所は他の方法で修繕しなければならない。
囲いには「供給」と書かれている。しかし、その中で最初に消えるのは家であり、最初に揺らぐのは賃貸市場であり、最初に散らばるのは街である。あなたの街も例外ではない。31万戸の供給を語るには、22万戸の消失を受け入れられる家をまず示さなければならない。それが供給のスピード競争と住宅対策を分ける線である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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