![24日午後、ソウル中区の韓国プレスセンターで開催された2026年不動産政策フォーラムでパネルが討論を行っている。写真左から、南赫宇（ナム・ヒョクウ）ウリ銀行不動産研究院、コ・ジョンワン韓国資産管理研究院長、クォン・デジュン漢城大学大学院経済・不動産学科特任教授、イ・ユリ国土交通部住宅政策課長、ユン・ソンジン国土研究院副研究委員。2026.06.24[写真=ユ・デギル記者 dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/06/24/20260624173050480089.jpg)
「1期新都市5か所で29万2000戸である。分譲が9万7000戸である。135万戸を5年で供給するには、分譲の14倍を建設しなければならない。」
24日、ソウルの韓国プレスセンターで開催された『2026年不動産政策フォーラム』の『住宅の梯子復元と市場活力回復：住宅政策の双方向的解法を探る』座談会で、クォン・デジュン漢城大学大学院不動産学科特任教授は政府の住宅供給目標についてこのように述べた。
この日、座談会では中長期供給目標とともに、当面の入居空白を埋める短期供給対策が必要であるとの指摘が相次いだ。公共用地と大規模再開発事業は実際の入居まで時間がかかるため、非アパートやオフィステル、都心の小規模住宅、民間供給を正常化する対策を並行して進めるべきであるという意見が共有された。供給目標の規模と同様に、市場が実感できる供給のタイミングと速度が重要であるとの問題意識が示された。
コ・ジョンワン韓国資産管理研究院長は、李在明（イ・ジェミョン）政権の1年の不動産政策を「半分の成功」と評価した。彼は「税制の方向性と中長期供給計画自体は出ているが、太陵、兵務庁の敷地、龍山は今、初めての一歩も踏み出せていない」とし、「ソウル市との政策調整もできず、住民の反発も解決策がない」と指摘した。
彼は着工から入居まで4～5年がかかる構造の中で、任期内に供給効果を実感することが難しいとの懸念も示した。コ院長は「国土部の統計によれば、ソウルの世帯数は416万世帯であるが、住宅数は391万戸で25万戸が不足している」とし、「賃貸が不安定な理由は結局、家が不足しているからである」と述べた。
供給目標達成のためには、より強力な対策が必要であるとも述べた。彼は、ノ・テウ政権の200万戸供給やイ・ミョンバク政権のグリーンベルト解除の事例を挙げ、「画期的で創造的な対策がなければ、供給拡大が効果を見込むのは難しい」と述べた。ソウル市と国土部が定期的に協議し、生活圏ごとの年次供給計画を公開するべきであるとの提案も行った。
短期供給の代替案としては、非アパートやオフィステルの規制改善が提案された。コ院長は「モア住宅、モアタウンも寄付納付の負担が大きく、住民の同意が得にくい」とし、「建築標準設計図の提供、移転費用の支援、プロジェクトファイナンス（PF）資金の連携まで統合支援体制が必要である」と述べた。オフィステルについては「1戸だけ持っていても2戸住宅になる構造を変えれば、狭小地を活用した短期供給手段となる可能性がある」と提案した。
南赫宇（ナム・ヒョクウ）ウリ銀行不動産研究院は、現在の市場の核心変数として流動性を挙げ、供給拡大の必要性を強調した。彼は「成果給や株式利益が不動産にいつでも流入できる待機資金が多い」とし、「結局、供給の方にもっと集中すべきである」と診断した。需要を抑制する政策だけでは市場の安定を保証することは難しく、供給への信頼を高める政策が並行して進められるべきであるという趣旨である。
南研究院長も非アパート、特にオフィステルに対する民間需要が現場に存在すると説明した。彼は「駅近の優良立地のオフィステルは1人世帯だけでなく、新婚夫婦の需要も多い」としながらも、「購入すれば住宅数に算入され、譲渡税・保有税の負担が生じるため、民間供給の意欲が弱まっている」と述べた。代案としては、公示価格や面積基準を活用したピンポイントの税制緩和が提案された。
非居住1戸住宅者の長期保有特別控除縮小については副作用を懸念した。南研究院長は「江南の高齢者所有者が賃借人を追い出して直接入居する事例が増えれば、該当地域の賃貸物件は減り、賃貸需要は増え、賃貸価格の変動性が大きくなる可能性がある」と述べた。税制改編が売買市場だけでなく賃貸市場に及ぼす影響も考慮すべきであるとの指摘である。
ユン・ソンジン国土研究院副研究委員は、非アパート供給を増やす際には、量だけでなく品質と安定性も考慮すべきであると強調した。彼は「従来の方法で階数を少し増やし、駐車規制を緩和する方法が供給を増やす正しい方向かどうかを自問すべきである」とし、「所得と資産が上昇した社会水準に見合った住宅であるかも考慮すべきである」と述べた。
賃貸詐欺問題については、保証機関の役割強化と制度補完を促した。ユン副研究委員は「一般の賃借人が賃貸詐欺を完全に回避することは事実上難しい」とし、「保証加入前後に家主が変わったり、保証承認前に事故が発生するなどの隙間があるため、物件のリスクを中間で感知する機関が必要である」と提案した。
イ・ユリ国土交通部住宅政策課長は、政府の供給政策が公共主導に偏っているとの指摘に対し、「2022年から2024年まで工事費が30%以上上昇し、PFが滞る状況で、民間に任せるには供給基盤があまりにも弱化していた」とし、「公共が共に呼吸するという概念であり、民間排除が目的ではなかった」と説明した。
イ課長は民間供給活性化のための規制緩和と手続き簡素化策が関連法案に多数盛り込まれているとし、法案通過を通じて実施されると明らかにした。非アパート供給不足については「2026年と2027年の入居物量が急減する時期を乗り越えるために非アパートに集中している」とし、「高級宿舎・生活住宅供給活性化と非アパート特別保証商品を発表したのもその一環である」と述べた。彼は「市場が供給に対する信頼を持てるように、引き続き政策を推進していく」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
