ソウルのアパート市場の上昇軸が江南圏から非江南圏へと移行する中、成北区が顕著な強さを示している。今年のアパート価格の累積上昇率がソウル25区の中で唯一10%を超え、最近では売買と賃貸価格の上昇率が同時にソウルの最上位を記録した。ギルムニュタウンの新築団地から始まった上昇傾向がジョンアム・ジャンウィドンの大規模団地へと拡大し、成北区全体の価格水準を引き上げている。
江南が停滞する中、非江南圏のギャップ埋め
31日、韓国不動産院によると、今月第4週の成北区アパートの売買価格は年初比10.31%上昇した。昨年同時期の上昇率1.49%の約7倍に達する。ソウル25区の中で累積上昇率が10%を超えたのは成北区が唯一である。
成北区に続き、九老区が8.80%、江西区が8.78%、西大門区が8.04%、東大門区が7.97%上昇し、累積上昇率の上位を占めた。昨年は漢江沿いと江南圏の高価格アパートがソウルの住宅価格上昇を主導したが、今年は相対的に価格負担が低い非江南圏が後を追う「ギャップ埋め」の傾向が顕著になっている。
最近の週間統計でも成北区の強さが確認されている。KB国民銀行KB不動産が発表した7月第4週のアパート市場動向によると、27日現在の成北区アパートの売買価格は前週比0.71%上昇した。ソウル平均上昇率0.32%の2倍を超え、25区の中で最も高い上昇率を記録した。
同期間、江西区と九老区がそれぞれ0.64%、鍾路区が0.61%、ノウォン区が0.49%、東大門区が0.48%上昇した。ソウル全体のアパート価格上昇率は前週の0.34%から0.32%に鈍化したが、成北区を含む北部・非江南圏では逆に相対的に急な上昇が続いている。
新築の希少性と都心へのアクセス…ギルムが上昇を牽引
成北区の住宅価格上昇の出発点はギルムニュタウンである。ギルム洞は地下鉄4号線を利用すればソウル駅や市庁など都心の業務地区へ容易にアクセスでき、大規模な再開発事業を通じて新築・準新築アパートが密集した住宅地に変貌した。江南圏の新築アパート価格が急騰する中、相対的に価格の参入障壁が低く、都心へのアクセスが優れているギルムニュタウンに実需が移動したとの分析がある。
実際、ギルムニュタウンを代表する新築団地を中心に新高値取引が相次いでいる。ロッテキャッスルクラシアの専有面積84㎡は先月18億7000万円で取引され、1年前の取引価格14億7300万円より約4億円上昇した。地域内の新築国民平型価格が20億円に近づく中、成北区を典型的な中低価格地域としてのみ分類することが難しくなったとの評価も出ている。
最近では上昇範囲がギルム洞を越え、ジョンアム洞とジャンウィ洞に広がる様相を呈している。KB不動産は今週、成北区でジョンアム・ジャンウィ洞周辺の主要大規模団地を中心に価格上昇が顕著であると説明した。ジョンアム洞は都心へのアクセスと生活インフラを備えた既存・準新築の大規模団地が密集しており、ジャンウィ洞はジャンウィニュタウンの再開発事業により新築住宅地が急速に形成されている。
賃貸難が売買を押し上げ…追加上昇は不透明
これらの地域の賃貸価格も共に上昇しており、成北区の売買価格上昇を支えている。27日現在、成北区アパートの賃貸価格は前週比0.62%上昇し、東大門区(0.71%)に次いでソウルで2番目に高い上昇率を記録した。同期間のソウル平均賃貸価格上昇率は0.25%であり、成北区の上昇率はソウル平均の約2.5倍に達した。
成北区ではギルム洞駅近くの大規模団地を中心に賃貸物件が不足し、価格が上昇している。北部全体で賃貸物件が不足している中、高い賃貸価格を負担しなければならない一部の入居者が売買市場に移動し、住宅価格を押し上げる流れも見られる。
ただし、成北区の短期間の上昇幅が大きいため、現在のような上昇が長期間続くかどうかは注視する必要があるとの指摘もある。新築大規模団地の価格が直前の取引価格よりも早く上昇しており、購入者が取引を見送る動きも見られる。ギルム洞の主要団地の価格がすでに20億円に近づいているため、融資余力や資金調達の負担が追加上昇を制約する可能性もある。
不動産業界関係者は「成北区は都心へのアクセスが良く、ギルム・ジャンウィニュタウンを中心に新築大規模団地が密集しているため、北部の実需が流入する条件が整っている」とし、「ただし、最近の価格が短期間に急速に上昇しており、金融・税制の不確実性も残っているため、取引量が伴わない価格中心の上昇かどうかを見極める必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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