東京の目黒区で進行中の再開発事業が加速しており、今後2万6000戸に達する大規模な移転需要が周辺の住宅市場に与える影響に関心が高まっている。近隣のアパートの賃貸物件が不足する場合、複合住宅やオフィステルへの需要が広がり、価格上昇の圧力が生じる可能性があるとの見通しも出ている。
21日の整備業界によると、目黒新市街アパート事業の進捗を考慮すると、2027年から2028年にかけて本格的な移転が始まると見込まれている。目黒区の再開発対象地は総計2万6629戸規模で、事業完了後には約4万7000戸規模の『ミニ新都市』級の住宅団地に生まれ変わる予定である。
これまで目黒新市街アパート14団地のうち8団地は信託方式で事業施行者の指定を完了した。組合方式で進められている団地の中では、4・8・12団地が組合設立の認可を受け、3・7団地は推進委員会の構成段階にある。
事業の進捗が最も早いのは目黒6団地である。目黒6団地は先月、14団地の中で初めて東京都の整備事業統合審査を通過し、今月中に施工会社選定の総会を控えている。
市場では、大規模な移転需要がまず目黒区と新井区のアパート賃貸市場に流入すると見込まれている。しかし、目黒区は新築アパートの供給が限られている一方で、1980年代に完成した既存団地が密集しているため、賃貸需要をすべて吸収するのは容易ではないとの分析がある。
近隣の新築団地には目黒ヒルステートやラミアン目黒アデルリッツェなどが挙げられる。一方、目黒大林アパートや目黒ロッテキャッスルウィナーなどは完成から20年以上が経過した団地である。業界では、移転需要が集中する場合、これらの地域を中心に賃貸価格の上昇圧力が高まる可能性があると見ている。
需要は江東区の花曲・等村・加陽町はもちろん、永登浦区や九老区など東京の西南部全体に広がる可能性も指摘されている。
特に近隣のアパートの賃貸物件が不足する場合、現代ハイペリオン、トラパレス、パラゴンなどの複合住宅やオフィステルが代替住居として注目される可能性がある。学区や生活インフラを維持したい実需者が流入することで、賃貸と売買価格が同時に上昇するとの見通しがある。
目黒パラゴンは700室規模の大規模オフィステルで、アパートと類似の構造を持つ『アパテル』である。国土交通省の実取引価格公開システムによると、専有面積95㎡は昨年3月に18億5000万円で取引され、最高価格を記録した。
目黒現代ハイペリオンも代表的な住宅型複合住宅である。2003年に入居した団地で、現在の市況は17億〜18億円程度で形成されている。2009年に入居した目黒トラパレスも三星物産が施工した複合住宅で、昨年12月には専有面積124.94㎡が31億円で取引され、30億円を超えた。
ただし、複合住宅やオフィステルには明確な限界もある。一般的なアパートの専有率が通常80%前後であるのに対し、複合住宅は70〜75%、オフィステルは40〜50%にとどまる。同じ供給面積でも、実際に使用できるスペースは相対的に狭い。また、中心地に位置することが多いため、土地価格の負担から分譲価格や売買価格も高めである。
宋承賢都市と経済代表は「目黒区の再開発移転が本格化すれば、短期的に賃貸難が発生する可能性があり、目黒区・新井区を越えて江東区・永登浦区・九老区など近隣地域まで賃貸価格上昇圧力が広がる可能性がある」と展望した。また「複合住宅やオフィステルも代替住居需要の流入により価格が強含みになる可能性がある」としつつも「移転時期の分散や新規住宅供給規模によって市場への影響は異なる」と分析した。
これに先立ち、目黒区も大規模な再開発移転に伴う市場衝撃を最小限に抑えるための対応に乗り出した。区は16日に『目黒アパート再開発移転計画安定化策研究用役着手報告会』を開き、移転需要と住宅市場への影響を分析する作業に着手した。
目黒区は団地ごとの居住状況や年別の予想移転量、移転集中による市場影響などを検討し、安定した居住移転対策を講じる計画である。目黒区関係者は「現在は着手段階で、移転規模や時期、市場影響などを総合的に分析している」とし、「9月に中間報告会、11月に最終報告会を経て年末頃に結果が出る予定である」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
