[写真=ゲッティイメージバンク]
ソウルを中心に高額ビルの取引が増加しているが、商業賃貸市場では空室の負担が増している。借入比率が高いビルオーナーは、空室が長期化することで賃貸収入が減少し、利子負担に加え、ローンの満期時に資金を再調達することにも苦労する可能性が指摘されている。
25日、不動産プラネットによると、今年第2四半期の全国の商業・業務用ビル取引額は9兆7550億ウォンで、前四半期比18.1%増加した。300億ウォン以上の高額ビル取引も40件で29.0%増加し、そのうち33件（82.5%）がソウルに集中している。
高額ビルの取引が増加する一方で、商業賃貸市場は空室の負担から抜け出せていない。第2四半期の全国一般商業施設の空室率は13.4%で、統計開始以来の最高値を記録した。韓国不動産院によると、ソウルの小規模商業施設の平均空室率は6.4%だったが、江南大路は0%、弘大・合井は14.9%で、商圏による差が大きかった。弘大・合井は1階の賃料が㎡当たり6万3600ウォンで、ソウルの平均5万2800ウォンを上回りながら、二桁の空室率を記録している。
問題は、空室が長期化する場合、借入比率が高いビルオーナーの金融負担が増大することである。商業施設・ビルは賃貸収入がローンの元利金を返済する主要な資金源であり、購入時に予想した賃料と実際の収入の差が返済能力に影響を与える。
購入時に予想した賃貸収入を基にローンの規模を決定した場合、空室が発生した後の資金計画にも支障が出る可能性がある。借入比率が高いほど、賃貸収入の減少に耐える余力も減少する。
空室が発生すると月々の賃料収入は減少するが、金融コストは継続して発生する。入居者を見つけても、当初予想より低い賃料を受け取ると、月々の賃料だけで利子を賄うのが難しくなる可能性がある。
新保連 セジョン大学不動産AI融合学科教授は「商業施設を分譲する際、実際の市場で受け取れる水準よりも賃料を高く設定し、収益性を過大評価する場合がある」と述べ、「空室が発生したり、実際の賃料が予想より低下すると、賃料収入よりも利子コストが大きくなり、投資収益率がマイナスになることが多い」と指摘した。
増加した金融コストを入居者に転嫁するのも容易ではない。空室が多い商圏では、入居者の選択肢が多く、賃料を上げるよりもむしろ下げなければならない場合もある。入居需要が減少した商圏の中小型ビルは、空いている店舗を埋めても期待した賃貸収入を確保するのが難しい可能性がある。
負担はローンの満期にさらに大きくなる可能性がある。空室と賃料の下落が長期化すると、賃貸収入だけでなく、ビルの価値評価にも影響を与える。満期審査で担保価値や返済能力が低く評価されると、ローン限度が減少し、ビルオーナーは不足分を自己資金で補填しなければならない。
既存のローンを新しいローンで返済する際も同様である。金融機関が既存のローン額と同額の資金を提供しない場合、利子を支払ってきたビルオーナーもまとまった資金を用意する必要がある。不足する資金を確保できなければ、ビルの売却を進めるか、延滞後に競売に至る可能性がある。
新教授は「空間に対する需要が減少している状況で入居者を見つけられなければ、利子負担だけが続く」と述べ、「高いレバレッジは債務不履行につながる可能性があり、最終的には競売物件の増加につながる」と警告した。
さらに「まだ初期段階だが、金利上昇と相まって債務不履行が増加すれば、商業施設や中小型ビルなど日常生活に密接に関連する空間にも影響が及ぶ可能性がある」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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